有房就能增貸？分析整合負債成敗兩案例

有房就可以申請房屋增貸？答案未必。若房屋剛購得不久、繳房貸時間不長，若房貸又在繳寬限期内（只繳息），受制於貸款本金餘額仍多、導致增貸額度就會不足；除了對房屋增貸價值審慎再評估計算，還須一併對借款人目前債務多寡、可提供多少財力證明進行計算。近期某FB網友H小姐填寫網路貸款評估表，她表示“希望降低信貸利率、代償卡循，同時須現金週轉備用”；目前大致狀況如下：一、現職服務於資本額2,500萬一般中小企業年資約11年，擔任職稱業務；最近六個月的平均薪資約68K、114年度扣繳憑單申報薪資約60萬。二、購屋地點位於高雄市鼓山區，房貸核貸114年06月，核貸金額1,232萬、分30年攤還，月付41,500、餘額剩1,219萬。三、名下其它債務包括： *C銀行信貸：核貸時間114年10月／核貸金額82萬／分7年攤環／月付金14,914(利率12.99%)／餘額77萬 *勞工紓困貸款：核貸時間114年12月／核貸金額10萬／分3年攤還／目前繳息 *凱基信用卡：額度18萬／應繳總金額141,054元／未到期待付款4,872元／最低應繳金額21,012元 *合庫信用卡：額度10萬／全額繳清 *台新信用卡：額度15萬／應繳總金額19,260元／未到期待付款91,210元／全額繳清 *中信信用卡：額度3萬／應繳總金額18,363元／未到期待付款4,374元／全額繳清 *玉山信用卡：額度8萬／應繳總金額19,260元／未到期待付款47,200元／全額繳清 *裕融汽車貸款：核貸時間114年09月／核貸金額150萬／7年攤還／月付金23,989元四、名下五張信用卡包含循環信用、分期已請款與未清償餘額合計約34.5萬；近一年已使用信用卡循環信用之情況出現，自調聯徵信用評分550。對H小姐現況之分析評估：一、近一年內陸續辦成房貸、信貸、紓困、甚至融資車貸的轉增貸（最早車貸是111年9月核貸、金額150萬；直到去年找另一家融資轉增車貸，一樣申請150萬、增貸多拿到35萬現金，利率9%。如圖一、二）。代表她手頭資金非常緊迫、推測可能情況是購屋後的屋況維修、生活支出、當然還有信用卡款的逐月累積，讓每個月的支付比暴增、導致以債養債的情況。

（圖一：融資車貸增貸申請150萬，增貸多拿到35萬現金／利率9%）

（圖二：H小姐希望能降低信貸利率、代償卡循，同時須現金週轉備用）二、分析房貸繳款未滿一年，雖然每個月都是繳本利月付41,500元，但本金餘額仍多；況且房貸也有簽訂綁約限制，此時採用房屋轉增貸、不僅額度少還必須支付高額違約金，故短期間內不建議採房屋轉增貸模式辦理。三、若改以信貸方式整合負債的變數也非常高，原因： *去年10月核貸82萬、屬近期增貸（它行内評表列負分）；且本筆如果一併整合也將產生違約金，且轉貸利率也難有降低可能。 *信用卡已出現循環信用、卡分期等，帳款未清償餘額達34.5萬。 *負債比=17.8（77+34.5+10=121.5/6.8）、收支比>1（房貸41,500+信貸14,914=56,414元，還沒算到信用卡帳單與車貸月付金）四、即便『找尋不查融資借款的銀行』也很難獲得整合的授信；畢竟信貸近增未滿一年是事實，且信用卡總欠金額過多，整體收支比就算不加車貸、也都超過各銀行規定。對H小姐個案的總結意見：雖然沒有進一步深入瞭解這些債務是否有加人在幫忙支付減輕壓力，但大部分銀行對房、信、卡款與車貸都登記在同一人名下，現階段整合恐會是一件難執行的任務。上述針對H小姐個案分析後，接續談房增貸的成功個案L先生；他表示“目前信貸超過22倍，不知道要房貸轉貸還是二胎才能先處理那一塊；去年有問過原房貸華南銀行不給增貸，因為負債比太高遭到婉拒。”由於該員所遇困難明確『無擔保債務已超過金管會上限規定22倍』，加上房、信貸與信用卡等支出負擔沈重，希望透過我的規劃以期達到整合負債、降低月付金的目的。 L先生大致狀況如下：一、房屋位置於台南市安南區（如圖三、圖四），華南房貸核貸時間109年09月／核貸金額680萬／分20年攤還／月付金35,000元／三筆貸款餘額加總約520.2萬 1、購置：餘額285萬元 2、週轉金：餘額210.3萬元 3、週轉金：餘額24.9萬元（房貸壽險）

（圖三；建物權狀）

（圖四：土地權狀）二、有主業也有經營副業；主業收入近六個月平均41,407元，副業為自營店面無401、僅有核定課稅一季繳6千元。他目前名下最早一筆112年信貸餘額32.7萬（圖五）

（圖五：112年信貸餘額剩32.7萬） 114年4月起向銀行申請信用貸款金額72萬（圖六）

（圖六：114年4月銀行信用貸款金額72萬）又於今年1月近增信貸5萬（圖七）

（圖七：115年1月近增信用貸款金額5萬） 3月再申請循環型信用貸款額度41萬（已動用37萬／如圖八）

（圖八：115年3月再申請循環型信用貸款額度41萬）一年內陸續近增118萬；而整合前債務資訊更新、信貸四筆總餘額已累積約144萬，另有信用卡欠款約6萬，無擔保債務總餘額達150萬。三、由於房屋有做為實際商業用途，以過往經驗、優先排除某些銀行對於擔保品用途的要求限制，尤其是會降低貸款成數並提高增貸利率；其次、也因為L先生雖有兼職但採免用發票方式核定課稅一季繳一次稅金，針對這部份難合併計算支出比。四、L先生一年內陸續增貸現金118萬，最後今年3月甚至核准一筆隨借隨還型額度41萬、一個多就立即用到9成滿，讓各家銀行對此都認為該員信用擴張過據、屬高風險族群，不利於本次申請房屋增貸、核准機率因此大打折扣。五、因為L先生主業收入極有限，兼職又無法提供明確銀行所需財務報表，有限收入、卻過度舉債擴大債務槓桿，整合前月付金已面臨支付比大於一（143%）的窘境，恐要花上不少時間去說服審查主管對本案從質疑改採支持。對L先生個案初步規劃：嘗試將原本華南銀行20年攤還期限，剩餘額度連同欲增貸額度一併延展到30年攤還模式，讓L先生未來還款上能夠充分感覺到負擔降低、游刃有餘，也能更放心去經營兼職事業。核准房貸總金額800萬／分30年攤還／利率2.x8%／月付金約3.2萬元【附帶條件：要求須代償華南銀行三筆房屋貸款餘額，四筆銀行信貸餘額，中國信託、以及永豐銀行信用卡累積卡款，前項代償剩餘現金會撥付到您銀行帳戶中讓您自行運用。】分析房貸增貸前、四筆連線信貸月付金合計24,427元，三筆華南房貸月付金約3.5萬元，前二項總計約繳59,427元。增貸整合後、月付金驟降至3.2萬元，立即減少2.7萬元支出（降幅達45.5%）！重點是將所有連線銀行的無擔保負債完全清償，也一併降低利率到房貸的水準。許多民眾誤以為有房屋就能辦理房屋增貸，但事實並非如此。本文透過H小姐與L先生兩個不同情境的失敗案例，深入剖析申請房屋增貸可能遇到的問題，包含信用狀況、債務比例、財力證明等，並點出正確的評估方式，以期協助民眾順利整合負債歡迎討論、分析評估與後續規劃