台、韓史上最嚴限貸令，現況呢？買房變更難還變輕鬆？｜貴哥真心話14

最近很多人在網路上討論一個問題：南韓打房力道那麼重，房價真的被壓住了嗎？ .

▎2025年10月南韓政府推出打炒房政策被很多媒體稱為「史上最嚴限貸令」。政策主要想解決首爾市與京畿道12個地區房市過熱的問題，核心措施有幾個： ❶ 房貸成數（LTV）從 70% 降到 40%。 ❷ 過去房貸上限為 6 億韓元（約新台幣 1,290 萬），改為依房價調整：房價越高，可貸金額越低。例如：房價超過25億韓元（約新台幣 5,300 萬），最高貸款額度不升反降，只剩2億韓元（約 430 萬台幣）。 ❸ 多屋族貸款幾乎全面受限。 ➍ 政府甚至開始討論限制既有貸款展延或轉貸。整體政策目標很明確：降低槓桿、壓抑投機。 . ▎政策公告後，驟效了嗎? 首先出現的是「恐慌搶購」。很多人趕在政策生效前簽約，只為了拿到原本比較高的貸款額度。成交量在短時間內反而衝了一波。最後上車潮甚至催出某些區域創新高的成交價。 ▎在政策實施約半年後，市場終於趨冷靜： ❶ 交易量大幅下降。因為貸款門檻太高，很多人不是不想買，而是根本貸不到、無法買。 ❷ 高價區房價開始鬆動。像首爾江南、松坡、龍山等高價區，最近出現兩年來首次下跌。 ❸ 家庭負債仍然持續增加南韓家庭貸款仍增加 4 兆韓元，顯示高房價與高槓桿問題仍未完全解決。 . ▎大家更好奇的是：一般民眾買房有變輕鬆嗎？可以肯定地告訴你，答案是：沒有! 甚至對普通市井小民來說，買房更難了，因為頭期款要準備更多。以前房貸 70%，只要準備 30% 的自備款。現在貸款只剩 40%，自備款要比以前多一倍，高達60%。對很多家庭來說，問題不是每個月繳不繳得出房貸，而是：根本拿不到房地產的入場券。買不起房的人，還要面對另一個打炒房的副作用：當買房變難，很多人只好繼續租房，結果反而推升租金。這是南韓現在正在面對的現象。買房門檻提高了，但居住成本並沒有因此下降。 . ▎如果把台灣和南韓放在一起看台灣的政策像是：「幫市場踩煞車」透過限貸令、降成數、限制多屋族貸款，讓市場降溫。而南韓這一波操作，比較像是：「直接把動力系統關閉」! 除了限貸，還加上： ▪︎ 房貸金額上限 ▪︎ 多屋族金融限制 ▪︎ 調整稅制 ▪︎ 持有稅壓力比台灣打炒房的力道更兇猛。但其實政策只能讓市場變冷，很難房子變便宜。 . ▎打房政策通常可以做到三件事：一、降低槓桿。二、減少投機。三、讓市場降溫。至於「讓大家都買得起房子」?從來不是它的目的。所以很多人會覺得：市場變冷，但小資族買房卻沒有變容易。房價真正的核心問題，通常不是貸款。而是供給、人口、資產配置。更值得深思的，恐怕也不是「打不打房」。而是，我們究竟希望留給將來什麼樣的住房市場?