熟齡購屋族崛起！房貸年限愈拉愈長，未來會出現「貸貸相傳」嗎？｜貴哥真心話29

以前大家常說：「三十而立」，三十多歲通常是工作逐漸穩定、準備成家立業的階段，買房、結婚生子，好像都應該在這年紀完成。但如果留意房地產的數據，會發現一件很有意思的事：買房的主力，早已換人。

根據聯徵中心資料， 2025年新增房貸案件中，40～50歲購屋族占比已達31.1%，創下歷史新高；若把50歲以上族群一併納入計算，40歲以上的房貸族已超過一半。換句話說，現在每兩位新房貸客戶，就有一位超過40歲。在早期，大部份的人工作幾年就有機會買第一間房。但這20年薪水追不上房價、貧富差距拉大，導致買房的年齡不斷延後。即使是雙薪家庭、夫妻都有穩定工作，光是存頭期款就可能花上十年。問題是，這十年裡房價往往繼續上漲，許多人努力存錢的速度，始終追不上房價上升的速度，最後只能從年輕首購族，一路變成熟齡購屋族。另一個現象，是「一人戶時代」正式來臨。貴哥接觸到不少50歲以上的首購客戶。他們買房的理由其實很單純：以前很多人買房是為了結婚，現在則是為了自己。例如：有人是單身貴族、或離婚後想有自己的空間、也有人是家族分家之後必需買自己的房子、或擔心老了租不到房，基於種種理由，替自己人生下半場，預備安穩的居所。當購屋年齡不斷往後延伸，銀行也開始面臨新的課題。很多人可能會擔心：「60歲了，銀行不會借吧？」其實未必。 60歲以上房貸族在10年間增加超過5萬人，授信餘額成長超過六成。銀行在意的，不是身分證上的年紀，而是客戶的還款能力，當然站在風險控管的角度，年紀會影響貸款的年期與成數，所以30歲和60歲，同時申辦1000萬的房貸，拿到的條件可能就會有差異。銀行的房貸有一個基本的公式：申請年齡＋貸款年限，通常不能超過75～80歲。舉例來說： 35歲想買房，想申請40年房貸，是沒問題的。但50歲要申辦房貸，就可能受到限制，最多25年或30年。近年有銀行看準高齡化社會的趨勢，主推「全齡金融」，將房貸年齡上限提高到80歲、信用卡申請年齡提高到85歲，未來壯世代甚至銀髮族，將不再是金融次等公民。高齡化社會下，「幾歲不能貸款」正在慢慢被改寫，取而代之的是「有沒有穩定還款能力」。有人擔心：如果房貸大齡化、年期又逐漸延長，會不會變成債留子孫呢? 事實上，在某些國家，長年期房貸是常態，英國、日本有不少人申請50年房貸，需要兩代人的力量共同承擔貸款。瑞典甚至出現105年期的房貸，只繳利息、不還本金，房貸責任甚至要第三代一起扛。但台灣的文化不太一樣，貴哥在金融圈這麼久，很少看到「貸貸相傳」的例子，反而是看到很多勤奮的父母省吃儉用一輩子、努力想留房子給孩子，卻不太希望把房貸也一起傳承下去。這幾年從銀行圈轉到融資產業，甚至看到很多的父母，是用自己的房子辦二胎房貸來替孩子償還債務、籌措創業金…等，這也是台灣人跟歐美最大的差異。房貸年限變長，確實能降低月付金，但如果只是為了買超出自己能力範圍的房子，而把壓力一路往後延伸，甚至留給下一代承擔，那就失去了房貸原本改善生活的意義。如果你是預備要首次購屋的熟齡族，其實熟齡最重要的是安定，不一定只有買房一條路。因為熟齡族的還款來源跟年輕族群一定會有不同，而且可能要多預留醫療、照護、緊急預備金。如果買房可能會讓現金流太吃緊，也可以評估：租屋、社會住宅、包租代管換居、銀髮住宅、與子女共同規劃、賣大換小、老屋換電梯宅。這不是退而求其次，而是回到人生下半場最重要的問題：房貸年限可以愈拉愈長，平均壽命也可以愈來愈久，但財務規劃要趁早，不能把難題丟給將來的自己。不論是30歲買房、50歲買房，甚至70歲買房，銀行最後看的都是還款能力；而人生最後看的，則是這間房子究竟帶來安全感，還是帶來壓力。熟齡購屋不是問題，沒有規劃才是問題。