▌央行利率「連10凍」，房貸族卻未必開心   9月央行理監事會再次決議維持利率不變，利率已經連10凍。   照理說，房貸族應該可以鬆口氣，但最近有跟銀行接洽的人就會發現，房貸市場早就已經產生了實質緊縮的「升息」效果。   根據內政部的統計，2025年Q3全國新增房貸平均利率約2.67%，已經是近17年來的次高。 而媒體報導，台新銀行成為第一家將一般首購房貸利率開價調升至3%起跳的銀行！富邦銀的首購利率也來到2.75%起。就連身為房貸主力、市占率逾50%的八大公股行庫，也調升房貸利率因應：合庫一般首購優惠利率已經調升至2.698%起，一銀也來到2.7%起。

  ▌央行沒升息，銀行為什麼升息？ 房貸利率可以簡單理解為： 【基準利率 + 銀行加碼利率 = 房貸利率】 央行基準利率不動，但銀行仍可依資金成本、流動性與授信風險，重新調整「加碼利率」。 跟銀行借錢變貴、難度也變高，有兩個主因： ① 銀行取得資金的成本正在提高： 企業融資、房貸及其他資金需求同時增加，產生了資金實質上的排擠效應。為了吸納足夠的存款來支撐放款，部份銀行開始祭出高利定存搶客，例如中信、王道，都推出半年期高利定存方案。 銀行資金成本變貴，自然也會反映在放款價格上。   ② 銀行流動性覆蓋比率（LCR）壓力升高： 各銀行還必須顧及流動性覆蓋比率（LCR）等監理要求。當資金調度變緊，銀行自然會更珍惜放款額度，透過提高利率、減緩收件、排隊撥款等方式控制承作量。 所以現在不只是「錢變貴」，連「什麼時候借得到」都變成成本。   ▌「雙貸族」與多重負債家庭要特別注意  如果你只有一筆自住房貸，而且現金流穩定，還可以稍微安心。 真正要提高警覺的，是愈來愈多的：雙貸族(房+信)、四貸同堂族(房+信+車貸+股票質借)   如果還款來源主要還是依靠薪水，一旦市場修正、工作有變動，或其中一筆貸款重新定價，原本抓得剛剛好的現金流，就可能開始出問題。   ▌財務壓力測試，現金流很重要 跟過去1.375%的低利時代相比，現在首購房貸利率中位數已升到2.60%。 以貸款1000萬元、20年期本息攤還來算，每個月的還款金額從約4.77萬元跳升到約5.35萬元。每個月等於要多負擔近5800元，一年就多出約7萬元的開銷。如果你是「雙貸族」或「四貸同堂」，務必重新精算每個月的收支比，確保預備金充足。 ▌買房請務必預留「排隊撥款」的時間 目前銀行已出現排隊撥款、減緩收件的情況。準備買房的人，簽約前就要替貸款預留更充裕的時間；已經簽約的人，則要提早確認銀行的核貸與預計撥款日期，必要時準備第二家銀行作為備案。 現在辦房貸不能只問「利率多少」，還要問「哪一天可以撥款」。 ▌顧好個人信用與自身條件 貸款條件因人而異，別人拿到什麼條件不代表你也可以。現在不是只有「錢變貴」，而是銀行也開始挑客戶、挑案件、挑價格。 房貸一借就是20年~40年，現金流一定要好好拿捏。 借得到多少，是銀行決定；能不能負擔得起，還是要自己算清楚。