​ ▌央行鬆綁，但房市仍然冷颼颼、貸款也更困難了？ 9月央行宣布鬆綁房市信用管制，第2戶購屋貸款最高成數從6成提高到7成；加上新青安3.0也早在8月就上路，原本不少業者期待冷清許久的房市回溫，沒想到市場的反應仍然冷淡。 ​ 業者坦言：「買方最大的問題，還是貸不到。」 目前不少網友在社群反映，房貸仍要排撥1～3個月，有些甚至排到明年，或銀行表明已暫停收件；至於房貸利率，央行雖然凍漲，但已有銀行率先上調房貸利率至3%起。 ​

▌為什麼央行鬆綁了，銀行還是難貸款？ 因為問題不是「銀行有沒有錢」，而是：銀行手上的錢，要借給誰？ ​ AI浪潮帶動之下，科技業也需要大量資金，在考慮資本適足率與風險的情況下，銀行自然就開始「挑客戶」。影響所及，不僅是一般客戶，甚至社群上也看到網友抱怨，說自己是銀行VIP，也未能順利貸到款；或是估價偏保守、成數不足的窘境。 ​ ▌預售屋解約量創新高，為何寧可解約賠錢不買了？ 貸款困難，連帶的預售屋解約量也值得關注：2026年1~7月已經高達3,066件，單月甚至逾500件，解約重災區遍及北中南。 房產單價高，它的違約金也非常可觀，依預售屋定型化契約規定，買方如果違約，賣方最高可沒收房產總價15%違約金，且不能超過買方已經繳納的價款。 ​ 但要先提醒：貸款沒辦成，不代表就能無條件解約或一定少賠。 ​ ▌真的要解約，有機會少賠一些嗎？ 如果決定要解約，建議主動跟建商協商降低違約金。如果最後真的進法院，法院也可能判決酌減違約金。 ​ 最近北部有案例：買方購買3,665萬元預售屋，已繳988萬元，但未能在期限內完成貸款，建商依約解約並主張沒收違約金549.75萬元，等於是總價的15%。 ​ 法官雖認為建商解約有依據，但買方在期限內一直積極找銀行申貸，並非惡意不買，若直接沒收15%，金額過高，因此新竹地院判決：違約金降到10%，已繳金額扣掉違約金，建商應返還621萬元，其餘請求駁回，全案仍可上訴。 ​ ▌買預售屋，也要把最壞情況模擬一遍 預售屋簽訂到交屋，可能是3、5年後，政策、趨勢、市場景氣都可能改變，甚至自己的工作與家庭狀況也可能改變，沒有人能精準預測未來。 ​ 所以買房時不能依最好的情況來試算，也要評估最壞的情況：如果房貸核准成數少了1~2成、利率超過3%、收入少20%，這間房子我扛得住嗎？ ​ 銀行核貸條件，可能會有變數；唯一能自己掌握的，是手中的資金。 買到，也要貸得到、繳得起，而且遇到變化還撐得住，才叫真正買得起。 ​ #房貸 #央行 #買房 #房貸利率 ​ #貸款