如同外界已知，歌手兼演員李昇基與歌手伯賢目前以全租方式居住在首爾漢南洞 UN Village 內的一棟別墅。兩人的全租保證金分別為 105 億韓元與 160 億韓元。該別墅的所有權人，正是兩人所屬各自經紀廠牌的母公司——One Hundred 的代表車佳元（音譯）。值得關注的是，作為「特殊關係人」，他們支付的全租保證金明顯高於市價，因此存在所謂「空殼全租（깡통전세）」的風險。
車佳元 One Hundred 代表，對外還有另一個廣為人知的身分——不動產全方位服務企業「PIARK 集團」的會長。PIARK 集團以從設計、施工到開發、銷售，涵蓋所有不動產相關服務為主要特色。而由 PIARK 所推出的住宅品牌，正是位於首爾龍山區漢南洞的 La Nouveau（LANUVO）。
是不賣，還是賣不掉？
La Nouveau 為高級別墅住宅，分為一期與二期，一期共 4 戶，二期共 7 戶。一期於 2022 年 5 月取得使用許可，二期則於 2022 年 9 月開始預售。車代表曾在 PIARK 官網上發布一篇題為「La Nouveau（LANUVO）漢南一期成功分售，隨即啟動二期園區動工」的文章（2021 年 12 月 16 日），並附上相關連結。
然而實際情況是，La Nouveau 一期的 4 戶全數登記為車佳元代表與其丈夫朴某的共同持有。車代表與朴某於 2022 年 6 月 7 日，將這 4 戶的所有權，從 PIARK 集團轉移為夫妻個人名下。在此過程中，他們以不動產作為擔保，向多家金融機構辦理貸款，各戶貸款金額皆高達數十億韓元。
車佳元代表於 2021 年 12 月，透過 PIARK 官方網站刊登文章，內容稱 La Nouveau 一期已成功完成分售，並已正式進入二期園區的動工階段，且還附上相關連結進行積極宣傳。／PIARK 官網截圖
車佳元夫婦在 La Nouveau 一期取得使用許可後，將 4 個住宅單位的所有權全數過戶至自己名下。完成所有權移轉後，於 2022 年 6 月期間，網路上出現多篇房地產部落格文章，內容皆提及 La Nouveau 一期對外出售。／房地產部落格截圖
至於是在分售未果後被迫自行承接，還是一開始就計畫全數持有，外界無從得知，但「成功分售」的說法顯然前後矛盾。尤其是在車代表夫婦取得所有權之後，仍有大量 La Nouveau 一期物件刊登於房地產部落格待售，從這點來看，推測其原本並非打算長期持有。
儘管如此，PIARK 仍早早引用「一期成功分售」的說法，對外宣傳 La Nouveau 二期即將完工。
無實際交易紀錄的 La Nouveau，首宗全租為李昇基
根據國土交通部實價登錄系統所記載，La Nouveau 一期的交易紀錄僅有三筆：一筆為 2025 年 8 月 4 日、金額 110 億韓元的買賣契約突遭解除；一筆為 2024 年 8 月、金額 105 億韓元的全租契約；以及一筆為 2025 年 8 月、金額 130 億韓元的全租契約。買賣契約解除的原因尚未確認，而 2025 年 130 億韓元的全租契約，至 1 月 6 日為止，仍未顯示於不動產登記資料中。
根據國土交通部實價登錄系統所登錄的資料，La Nouveau 一期的交易紀錄僅有 3 筆。其中一筆為 2025 年 8 月 4 日、金額 110 億韓元的買賣契約，卻突然遭到解除。／國土交通部官網截圖
2024 年 8 月、金額 105 億韓元的全租契約，承租人正是歌手兼演員李昇基，且登記資料與李昇基本人名下的契約內容一致。李昇基成為車佳元代表名下別墅的全租承租人，是在他於 2024 年 4 月與 One Hundred 旗下的 Big Planet Made 簽訂專屬合約後僅 4 個月發生的事；同時，這也是車代表夫婦持有 La Nouveau 一期 4 戶住宅約 2 年後，首次出現的實際交易紀錄。
在此過程中，以李昇基名義設定了約 87 億韓元的最高額抵押權。一般而言，最高額抵押權通常設定為貸款金額的 110%～120%，據此推算，李昇基實際取得的貸款金額約為 75 億韓元左右。此外，在李昇基辦理全租貸款並完成撥款的當日，車佳元代表與其丈夫朴某名下、最高額為 36 億韓元的抵押權亦同步遭到塗銷。
李昇基於 2024 年 8 月，以 105 億韓元的全租金額，成為 La Nouveau 一期其中一戶的全租承租人。當時，以李昇基名義設定了約 87 億韓元的最高額抵押權。一般而言，最高額抵押權通常設定為貸款金額的 110%～120%，據此推算，李昇基實際貸款金額約在 75 億韓元上下。／不動產登記謄本
La Nouveau 一期的第二筆交易發生於 2025 年 3 月，承租人為歌手伯賢（EXO）。伯賢自 SM Entertainment 獨立後成立了 INB100，而該公司於 2024 年 5 月納入 One Hundred 旗下。隨後，伯賢於 2025 年 3 月，以 160 億韓元的全租金額，入住車佳元名下的別墅。其名下登記為債務人的全租權，所設定的最高額抵押權為 126 億韓元。
在以全租方式入住之前，伯賢其實早已與 La Nouveau 有所關聯，關鍵在於「One Signature」。這家公司正是伯賢在離開 SM Entertainment 過程中，曾於直播中提及的企業。One Signature 成立於 2023 年 5 月 31 日，該公司代表理事為近期仍擔任 Big Planet Made 代表的姜某，而伯賢與車佳元代表的父親車某，則擔任該公司的內部董事。
伯賢於 2025 年 3 月，以 160 億韓元的全租金額，入住車佳元名下的 La Nouveau 一期（左）。在此之前，與伯賢相關的公司「One Signature」已先針對該住宅單位設定了約 130 億韓元的最高額抵押權。／不動產登記謄本
One Signature 在公司成立僅約一個多月後，於 2023 年 6 月 29 日即設定了 130 億韓元的最高額抵押權，實際貸款金額推測約為 100 億韓元左右。One Signature 貸款撥款的隔日（6 月 30 日），原先登記在車佳元代表與其丈夫朴某名下、金額合計 91 億 2,000 萬韓元的最高額抵押權，則全數遭到塗銷。伯賢可說是經過一連串複雜程序後，最終成為該住宅的全租承租人。
「空殼全租」風險極高
另一個值得關注的重點，是前述李昇基與伯賢分別高達 105 億與 160 億韓元的全租保證金。自 La Nouveau 於 2022 年取得使用許可至 2025 年 12 月期間，即便放眼漢南洞 UN Village 的高級別墅，甚至整個首爾地區的頂級豪宅市場，這樣的金額仍屬極高水準。
高級別墅因成交案例稀少，市價本就不易精準判定。不過，近期有一位人氣女團成員在 UN Village 內，以 137 億韓元「購入」另一棟超高級別墅，可作為對照參考。該名藝人購買的別墅專用面積約 244 平方公尺，與李昇基及伯賢分別以 105 億、160 億韓元全租入住的 La Nouveau 一期（各約 255 平方公尺）規模相近。
正因高級別墅本身缺乏明確市價，無論成交價格為何，都不必然構成異常；實際價格亦可能依建物狀況與樓層差異而有所不同。
委託不動產估價師，針對 La Nouveau 一期（上圖）中李昇基與伯賢所居住的住宅單位，以及二期其中一戶進行價值評估。估價結果顯示，李昇基居住的單位為 94.7 億韓元，伯賢居住的單位為 145 億韓元。這些金額並非全租價值，而是以「出售時的市場價值」為基準。一般而言，全租價格通常形成於買賣價格的 50～70%。至於二期的其中一戶，估價為 43.3 億韓元。／不動產估價報告
《The Fact》另行向多名不動產估價師委託，要求對 La Nouveau 一期的市場價值進行評估。結果顯示，其中一名估價師將李昇基與伯賢居住的住宅單位，分別評估為約 95 億 與 145 億韓元；另一名估價師也將這些住宅單位的價值，推估在 100 億韓元上下。即便假設估價金額僅為實際市價的 90% 水準，兩人的全租保證金仍然高於其推估的買賣市價。
若 La Nouveau 一期的實際評估價值，連目前的出售開價都無法達到，更遑論低於全租保證金，一旦發生房東車佳元無法返還全租金，或因任何問題導致該不動產進入拍賣程序的情況，相關債務將原封不動地由李昇基與伯賢自行承擔。推估兩人各自需要償還的貸款金額，分別約為 70 億 與 100 億韓元左右。
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