110年應屆不動產估價師上榜不專業心得

逢甲大學土地管理學系

一、背景今年六月畢業於夜市大學土管系，家中父親及姐姐為測量職系公務人員，從入學以來便被灌輸考取公職的思想，在三年級考到地政普考，後續覺得公部門欠缺挑戰，再加上對自身要求，決定在今年4月離職全職考取不動產估價師證照。

二、前言我在二年級下學期開始補習，在二年級期間就把高普考的考科都run過一次，去年在考普考的前兩個月（5、6月）就沒有再進去補習班，反而是考完試後才回去複習課程，後來由於工作因素就懶得去補習，而這次考估價師是從4月開始準備，期間也沒有回到補習班上課，個人認為補習班雖然可以速成一些基礎的概念，只是再細緻一點的內容或是較新穎的理論是補習班沒辦法帶給我的，所以我才選擇在租屋處自己讀。三、用書我認為用書可以分成教科書以及參考書，兩者區別我想本科系的學生應該很清楚，教科書像是陳明燦老師的「土地法導論」（學校用書）就把土地法這個科目的內容寫的超級詳細，另外一個原因不外乎是學者才是命題的老師，而參考書則是讓你速成馬上可以寫出來，有點像是愛妻便當跟超商便當的差別，個人認為在準備考試最好是有一本教科書以及參考書的搭配，至於用書的部分我想就看個人囉，當然再準備估價師考試我蠻推薦林左裕老師的「不動產投資管理」，這本我覺得真的是考估價師必備，像今年的不動產投資分析如果只用高O的書會死得很慘，相信有去考試的應該會知道。四、時間分配&讀書方式我是在租屋處讀書的然後每天早上7.起床滑手機吃早餐到8.然後讀書讀到晚上6.左右，每天大概讀書的時間抓在8個小時，其他時間大概都是在休息或耍廢。讀書方式沒有絕對只有個人適不適合，像是我就用公部門最愛用的滾動式檢討，就是認識對手>收集資料>努力讀書>重新認識對手，總要搞清楚你考的考試會考什麼，可能你讀完的時候就剛好遇到修法，你就要趕快更新資訊再認識對手，像是最近土地法新增一條219-1關於收回權，考生們應該也要注意到。五、各科分配（1）民法物權與不動產法規相信有準備其他地政類科考試的同學看到民法跟不動產法規就會雙腿發軟，只是估價師其實在這科考的蠻簡單的，不動產法規的部分大概著重在土地法、平權條例、土地稅法、估價師法等等，不像高普考範圍包山包海，考到原保地開發管理辦法、產創條例、國有財產法，這哩哩扣扣的東西，至於民法物權的部分我想這個應該算是蠻簡單的吧，命題方式大致上也都是蠻中規中矩的，然後準備民法物權的時候記得釋字也要看喔，很都會忘記這部分。（2）土地利用法規估價師考試個人認為最難的科目，範圍真的是超多，包括重劃、徵收、都更、三大計畫法+非都管，還會考到細則、辦法、要點這類的深度，所以在準備該科目的時候真的是要花很多心思去整理，當然太過偏門的考出來可能就是沒辦法，以我而言就是增加自己的閱讀範圍，避免突然考出來什麼都不會，像是今年土地利用法規的第一題，突然考個臨時工廠登記，先撇除他跟特定工廠登記的差別，一堆人看到這題先傻眼，像這題我就剛好在讀非都管使用地變更編定的時候有跟工輔法一起配合所以拿到不錯的分數。（3）不動產投資分析這是一門我覺得cp值蠻高的科目，只是我這門炸開哭阿，這門科目比較少在死背大部分都是靠理解，很多人因為不會算計算題也死成一片的科目，考試範圍也蠻廣的只是計算題真的要好好把握，當時我在準備這門科目的時候只有用高O的書，後來覺得不可能考的那麼簡單，於是就買了上面推薦的那本「不動產投資管理」，讀了之後真的會發現新世界，正好今年的考試考出來大抵上也是跟書裡面的內容蠻相關的，像是資本適足率這類的，我就有盡量擠出看到的內容。（4）不動產經濟學（下稱土經）讀大學期間覺得最有信心的一個科目，土經其實我覺得不能只靠死背經濟原理還有畫出圖形而已，很多人都是只會畫圖不會論述或是只會論述不會畫圖，我想這個只能在準備考試期間多加練習畫圖的速度，還有對於一些實務上發生的狀況去進行分析，像是今年推的房地稅2.0這個就可以使用到地稅理論的圖形，是否有轉嫁情形等等，或是像疫情的影響對於各種分區的衝擊是否發生怎樣的改變，我想這些都可以是土經充分應用的實例，強烈建議在學習完土經後多多與時事結合，運氣好的話有機會考試剛好考出來。（5）不動產估價理論其實準備方法不外乎就是把估計規則搞懂，還有公部門估價以及大量估價的部分讀好基本分就沒啥問題，每年幾乎必考估價原理所以真的要去好好理解，這邊我蠻推薦一本被稱為估價聖經的書，梁仁旭老師跟陳奉瑤老師的「不動產估價」裡面的內容我覺得比起坊間的參考書內容真的是詳細太多了，另外最近的估價理論也時常跟時事結合我覺得也是個準備的方向。（6）不動產估價實務過去考試內容不外乎考三大法的應用或是租金估計等，只是近年來考試題目比較靈活，像是107、108年考地價調查表有什麼錯誤要怎麼修改，還有109年考徵收補償地價的查估，如果沒讀公部門估價直接往生，還有像是今年考估價師的立場聲明等等比較靈活的內容，我個人對估價實務的了解，就僅限在課堂製作估價報告書的作業，所以我在準備該考科的時候，就是練習考古題以及收集新的實務資訊，像是去看估價師全聯會的公報內容，例如「瑕疵不動產污名價值減損估價指引」，這部分我覺得蠻重要的畢竟我沒有估價實務的經驗，所以更應該主動出擊。六、結語當時從普考單位離職大部分的人都認為我瘋了，還記得在離職前跟爸爸聊天，我當時就問他說考到估價師跟高考那個比較秋，後來他就告訴我當然是估價師，很幸運的我也考到估價師了，我想把這份榮譽奉獻給我的家人還有我的女朋友在這四個月的不離不棄，也希望看到這篇文章的考生金榜題名早日上岸。