113年不動產經紀人上榜經驗分享（詳細版）

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首先，個人認為經紀人考試沒辦法抄捷徑，但是可以用比較省力的工具達成。一、背景：我是本科系考生，因為一些原因準備了 2.5 年左右，參加過：營業員受訓、證照班、YT 的補習班影片，手抄 1 遍各科法條。最後「自讀 + 看陳翰基老師公益 YT + 公益考衝」約 2 ~ 3 個月全職上榜。（同時準備中華電信的招考，一天讀 8 ~ 10 小時）資源雖然很多，但備考前中期很沒有技巧跟方向，想分享一些經驗給日後的考生參考，希望各位考生可以少走彎路。

二、備考心態： 1. 錄取率變化（從 5% ~ 20幾%）：每年的錄取率其實變化很大，所以好不好上榜其實蠻有運氣成分，乾脆認真準備，得失心不要太重，也不要僥倖，掌握「拿分 & 讀書技巧」比較重要。　 2. 評估好自己的讀書狀態：如果沒有地政法規基礎，建議補習，先有「架構跟概念」，才好理解，理解才好記。（1）全職考生，每天讀 6 ~ 8 小時以上，大約 3 ~ 4 個月是有機會上榜的。（2）在職考生，每天只能讀 2 ~ 4小時左右，建議拉長週期 4 ~ 6個月也有機會上榜。 3. 前期一定不好過：如果沒碰過法科，前期碰到一堆專有名詞一定會瘋掉，所以要記錄自己的讀書習慣，慢慢增加讀書時間。 4. 如果不幸落榜：（1）及格還差 10 分以上，一定是準備方式還需要調整，或根本還不夠認真。（2）只差個位數，就像陳翰基老師講的，你已經上車了。好好放鬆以後，再回來捏一把吧！加油！　　　　三、經紀人的準備方法： 1. 懂得配分：「選擇題」跟「選對科目」搶分最重要。（1）可以著重「估價」、「經紀法規」、「稅法」最好念也最好拿分。（2）後期對自己大致的分數有落點後，再「針對能進步最多分」的科目來補強。 2. 關鍵在選擇題：選擇平均要有 40 分，因為申論更要練習跟運氣。（選擇 40 分，申論靠基礎，離上榜就很近了） 3. 一定要做考古題、時事題：考古題知道「考點」，考古題 + 時事題知道「方向」，不了解會讀到很無助。 4. 重要法規修正超高機率會考：俗稱的囤房稅、土34 - 1執行要點、平均地權條例2.0，近期重要法規修正，一定要做功課。（再推一遍基哥， YT 、Google 其他補習班資源也很多）四、參考資源： 1. 補習派：》找聽得下去的老師就對了補習能幫你快速瞭解考科內容，知道重點是什麼，用在哪裡，基礎會打比較穩。如果有時間預算補習，個人大推「陳翰基老師」。因為我算自讀派，基哥的很多免費資源真的幫助我很多，觀念的來龍去脈解釋的淺顯易懂，還有工具幫助記憶（圖像、故事、口訣），講解實在又不會想睡，所以毫不猶豫推薦基哥。 2. 自讀派：》參考書＋法典 + 阿摩＋基哥YT + 基哥考衝碰到瓶頸，就是找資源，申論題也可以參考網路其他老師的擬答。（1）買參考書自讀，可以參考其他考生分享，或去書店挑順眼的，各科用一本書就好，太多本會讀不完。（歷屆試題，可以挑篇幅不會太長，考試寫得完的，比較好準備）（2）有法典，找法條才快（推薦陳立夫老師 - 土地法規），書裡有法院判決、大法官釋字。（3）阿摩刷考古題，可以抓到考點，還有學長姊的無私解答。（4) 基哥 YT 有很多考點、考古題、複雜觀念、重要法規修正，如果讀到撞牆，不妨參考。（5) 基哥考衝講座，剛好今年在 FB 粉專開放校外生可以免費參加... （我很幸運聽到 113 年的 3 ~ 4 題申論考題，有一題我甚至拿滿分...真的超級感謝基哥） ※ 再次提醒：考衝、考古題可以「聚焦」，但只靠考衝、考古題是在賭博，打好基礎架構還是很重要，不然高機率明年再來。五、各科準備：「好拿分」&「不好拿分」進度可以穿插著念。 1. 好拿分：（估價＆經濟法規最好拉分）（1）估價：＞重點：估價原則、三大方法、六大公式、估價特別情況很多人害怕這科，但我覺得估價是最好拿分的，法條只有 120條左右，要好好把握。再來，估價六式其實只要記一個公式，其他用推導的就好。（基哥 YT 有出影片教學）還有，謝志昌老師 YT 的收益法，架構圖一目了然，看得超驚艷的，看完以後也跟著建立架構圖，結果很好複習，也很好記。（2）經紀法規：＞重點：搞懂名詞、表決比例、罰則、找規律有背就有分，一直磨考古題、做筆記就對了。麻煩在找規律、弄懂名詞，一定要做筆記整理、寫考古題，才會知道細節的差異。（如果是仲介代銷，對各式契約書、文件應該很有概念，讀這科會蠻輕鬆的） Ⅰ 經紀條例：名詞定義、公告期間、文件、罰則 Ⅱ 消保法：名詞定義、各契約書範本的定型化契約應記載及不得記載事項、消保官＆消保團體 Ⅲ 公交法：限制競爭、不公平競爭、各種數字 Ⅳ 公寓大廈：惡鄰條款、表決比例、管理委員會、召集人、罰則 (3) 土地稅法：＞重點：稅基、課稅主題、課稅客體、稅率上面的項目，可以稱做稅法的「基本資料」，只要知道每部稅法的基本資料，就有基本分數了。稅基就是課稅基礎（例：土地漲價總數額、申報地價、房屋現值；房地合一稅的稅基可以參考基哥的 YT，算稅法大魔王）；課稅主體就是向誰徵收稅款；課稅客體白話文就是因為你有「A」，所以要對你有的「A」課稅；稅率透過畫圖，很簡單就記起來了。進階的觀念像：課稅時機、自用住宅的定義、自用住宅的條件、申請自用的時機，每部稅法有不同的定義，自己做功課囉。 2. 不好拿分：（超多法條）讀各部法律一定要知道：立法目的／意義、名詞定義、主管機關（上下級關係）、特別法優於普通法的概念。土地法跟民法都很有深度，法條非常繁雜，就是靠「累積量」，考點很多，講不完，刷考古題。（4）土地法：＞重點：優先購買權、徵收收回權、禁止轉租、公有土地撥用規定、公告期間＞公告期間：（通知、文件補正、產權、總登記、調處、特例），分類找規律，整理筆記。 Ⅰ 土地法：土 115 ~ 218原則上不用看，教科書怎麼寫，跟著教科書或補習班讀就好。 Ⅱ 平均地權條例：重劃規定、荒地稅、空地稅、平均地權條例 2.0 規定、罰則。 Ⅲ 土地徵收條例：一般徵收、區段徵收、徵用、補償、時機、徵收收回權。 Ⅳ 國土計畫法、區域計畫法、非都市土地使用管制規則、都市計畫法：刷考古題。（重劃期間禁止開發規定，基哥 YT 有很厲害的講解跟口訣）（5）民法：民法的篇幅非常大，很多法理、學術概念，法條上是沒有的，很難念，一定要配參考書或跟著老師。民法就是一堆法律關係，建議在民總打好基礎，再針對重要的章節加強火侯。（如果時間很充裕，可以參考陳聰富老師 - 民法總則，參考書、YT都有） Ⅰ 民總：法律原則、行為能力、意思表示、無權處分。 Ⅱ 債編：　 ① 債總：侵權行為、不當得利、無因管理、無權代理、債務不履行、瑕疵擔保。 ② 債各：買賣、居間、代理、委任（畢竟仲介代銷，算很常考）。 Ⅲ 物權編：所有權、地上權、抵押權、典權、占有、分割。 Ⅳ 親屬編：身分法、夫妻財產制。 Ⅴ 繼承編：應繼分、特留分、剝奪繼承權的情形、遺囑。（6) 作文：其實我覺得這科很謎，隨便寫拿最高，認真寫拿最低分... 題目如果問你的立場、你會怎麼選？就要把立場踩死！一就是一二就是二，不要說都可以，或我有別的想法這種回答。（除非問題問法很中性，請教你的看法）開門見山，立場明確，扣到題目，前後一致，應該可以拿到不錯的基本分。六、讀書技巧：除非你是學霸，不然我備考中華電信跟經紀人，這 2 ~ 3 個月的心得是，要善用工具，不要依賴文字記憶，會很容易忘記。 1. 進度規劃：（1）進度按表操課，複習可以分成： ① 當天 or 隔天複習：早上複習昨天＞中午讀進度＞晚上複習今天內容；或　早上讀進度＞晚上複習今天內容。　　　　 ② 週複習： 3 天讀進度，1 天複習 or 補進度；或　6 天讀進度，1 天複習 or 補進度。　　最好當天 or 隔天要複習，每個禮拜總複習一遍。讀久了就會知道自己適合什麼步調。利用空閒時間回想目前讀了什麼，像是洗澡、廁所、睡前（盡量不要在床上回想，讓大腦知道碰到床就是要睡覺休息，不然可能會睡不好） ※ 複習不要看課本，用回想的、手寫下來，重點在「輸出」，忘記就做記號或畫重點。 ※ 如果不是學霸，不要只看教科書 or 只看函授，不會輸出考試＝0。 ※ 可以用簡單的方式講給別人聽懂，別人都聽得懂，概念你就搞懂了。（2）安排讀書進度，動態調整：安排進度、時間越仔細越好。但精準排課其實不好拿捏，所以進度可以動態調整，重點是逼自己開始。如果讀不完，可以先讀到一個段落，不要執著每個環節都要很仔細才跳章節。 ※ 考前 15 ~ 30天一定要全部讀完 1 ~ 2 遍（教材 + 歷屆試題），之後總複習抓重點唸。 ※ 考試前最好總複習 3 ~ 5 遍。（3）讀書時間：前期一定會有適應期，記錄自己可以撐多久、休息要休多久，再慢慢延長讀書時間。 2. 讀書步驟：（1）先建立架構分類，不要太鑽研枝微末節：讀書前期盡量「建立全盤」的架構，理解各科目的章節在幹嘛，「再讀細節」才知道問題是從哪裡延伸的，不然太在意細節會記不太住，很浪費時間，又懷疑人生。 ※ 建立觀念的意思：已經有大局觀，知道這個章節在幹嘛，老師或教科書的問題，都能聽懂「專有名詞」，也知道「在哪」個部分。（2）觀念建立以後，抓重點，找方向：從考古題、時事題找方向，知道複習的重點，要比其他部份多讀幾遍。（其他部分就靠平常的累積，還是要念，考試靠老本） 3. 認識大腦：（1）大腦對「空間記憶」非常強：人類祖先在野外打獵要會記地形，才有辦法回家，所以對圖形的記憶能力，一般人都很擅長。（就像看過現場大概就能想像格局圖怎麼畫的概念） (2) 大腦會有「儀式感」：有人看到零食會興奮，在家裡就想放鬆，在辦公室就想認真工作（？）所以條件允許的話，幫自己建立讀書環境，在書桌就看書，在床上就睡覺，什麼時間地點做什麼事，大腦比較容易進入狀態，會更有效率。（3）大腦要切換模式，聚焦模式＆發散模式：聚焦是拿顯微鏡看問題，看得很仔細；發散是用放大鏡看問題，比較有大局觀。在你讀書卡死的時候，因為太聚焦了，記憶水杯滿了，所以應該休息。運動、工作、聊天、睡覺都可以（盡量找情緒穩定的活動），不要想剛剛在讀什麼，讓大腦去切換模式，等休息完再回來讀，剛剛的概念也許就開竅了。直白一點，就是「找靈感」。你怎麼想都不想不起來的事，可能吃個飯，大腦切換模式就想起來了。 ※ 休息也很重要，不要忽略它。（4）大腦會節能，不常用的會遺忘：要記的東西太多了，用不到就會忘。所以要幫大腦聚焦，想吸收進去的，偶爾要拿出來複習。 4. 筆記工具：做筆記建議不要全抄，很容易忘記，記大概的內容跟關鍵字，剩下的就靠工具。（做筆記每次複習可能都會修正，讀到越後期，方向、概念有了，筆記會越做越好） (1) ＊架構：（自己練習畫，才記得住）（詳參謝志昌 YT 收益法，很厲害）

(2) ＊圖像記憶法： (詳參基哥 YT 房屋稅，很厲害) (3) ＊故事記憶法：（詳參基哥 YT 土14，很厲害）

(4) 找規律：

（5) 口訣／關鍵字：（簡寫、直觀的，都可以）例：土 34 - 1 地、農、役、典（地上權、農育權、役權、典權）民 759 非、法、繼、強、徵（非因法律行為、法院判決、繼承、強制執行、徵收）（6) 感官記憶：（用各種知覺刺激，加深印象）例：事情「實做」過最容易記起來。聽過、看過、手抄、想像情境，也能幫助記憶七、申論題：申論就是吃基礎，有概念才寫得出東西，有認真讀才寫得出細節。聚焦重要法規修正、考古題。其他題目就吃基礎，靠累積。 1. 進考場先寫申論的關鍵字，再做選擇題。誠如前面所說，先讓大腦思考申論題，把下筆的架構先想個大概，在試題卷上寫關鍵字跟標題，再去做選擇題。（1）第一，你有可能在選擇題裡面找到答案。（2）第二，讓大腦切換模式，它會換到發散模式幫你找解題方向是不是你要的，作答靈感也就跑出來了。 2. 標題清楚，段落分明：閱卷老師要改上千份考卷，所以「標題」下清楚，幾個問題就幾個標題，老師對你印象就好，直覺認為你懂，分數比較好要。如果沒下標題，內容擠在一起，老師高機率認定你不懂，分數不會多好看。 ※ 建議參考教科書 or 歷屆試題，一定要練筆，甚至找資源，請老師幫忙批改。（大學教授、補習班老師可以去請教看看，說不定有試有機會囉） 3. 寫字工整，關鍵字和內容到位，不用一字不漏 4. 內容最重要，題號要寫對：我考及格這年，民法申論題頁數寫錯，第一題應該寫在第 1 頁，結果寫到第 7 頁，因為沒時間，只好在第 1 頁寫上：「頁數寫錯，已作答在第 7 頁」，最後老師還是有給我分數。所以內容比較重要，不要擔心。（感謝企業管理的王毅老師，準備中華電信考試，看到老師的參考書教的） 5. 最少預留 45 分鐘以上的時間（不含審題）：選擇題寫完，時間越多，越有餘裕思考你的解答方向，或是掰一些跟題目有關的東西，而且作答也要時間，寫完還可以再檢查申論題 + 選擇題 + 畫卡。 6. 法律條號不用寫，法律條號用來知道大概在什麼章節。考試只要寫依據ＸＸ法的規定就好，不要寫條號，除非你很有把握，不然真的沒必要。

八、小提醒：　1. 生活習慣（尤其考前，盡量睡飽、情緒穩定、作息穩定、飲食清淡一點，吃低 GI 的食物，沒在運動甚至可以少吃澱粉避免想睡）　2. 預留總複習時間：（至少預留 15 - 30天的時間總複習，不要只剛好讀完進度）　3. 總複習 3 ~ 5 遍。　4. 如果用僥倖心態，再次備考會很難受。　5. 民法不要只讀法條，很多法理原則會搞不懂，也不太會找規律。 6. 真的很煩躁，可以閉目養神 1 - 5 分鐘，什麼都不要想，深呼吸就好。　7. 考前如果真的睡不著，也可以閉目眼神，心情平靜以後，直接起床複習。　8. 考試可帶提神的東西（塗抹、聞的都可以，不要太影響別人就好。提神飲料看個人）　9. 提早到考場，可以到教室自讀筆記，或拿補習班的考衝。參考與否依你對該年度考試方向、自己的讀書程度，取捨要讀哪一個。

10. 國家考試認證工程用計算機、多帶筆（原子筆推 uni 好寫便宜不太斷水、2B鉛筆）、修正帶、透明鉛筆盒 11. 準備手錶，考場不一定會有。九、總結：＞建立觀念 + 考古 + 時事 + 筆記 + 複習 + 掌握狀態先有大局觀比較好延伸，觀念有了以後，靠考古題、時事題找方向，最後用筆記跟複習來打基礎；掌握狀態才能長久抗戰。＞一定要會「配分」。＞讀書方法執行以後才知道自己適合什麼。＞讀書技巧要練習，死記文字後期會很痛苦。＞想猜題的話：也可以參考不動產常見的消費爭議排行（113年民法就考漏水屋瑕疵擔保）最後，套用一句朋友的話：「當你很認真，讀到崩潰很想哭的時候，你就準備上榜了」大家加油！