房貸申請懶人包（文長）

海德堡大學

繼8月簽約買下人生第一棟房子後，事隔很久才來po房貸心得文，因為我在房貸這一關卡關卡了一兩個月，諮詢了好多家銀行才終於決定要給哪家貸，跟銀行放貸部門打交道值得注意的事項比較多，在這裡跟大家分享（為避免大家看到眼花，只好找出手機裡的貓狗照片當分隔線～～）

這次諮詢了7家銀行，真正提申請書送審的只有3家，剩下都是先透過在銀行工作的朋友先私下拿著我的地籍資料先鑑價、估房貸成數、利率，這裡有幾個觀念可以分享 1. 最好先請在銀行工作的朋友私下評估。有熟人在銀行上班的話，就算不是放貸部門，至少可以幫忙拿著地籍資料先去給相關部門的同事私下評估，讓申請人先有個心理準備，要是評估出來不理想乾脆不要送申請程序避免浪費時間和聯徵次數。透過銀行的朋友也比較可以幫忙追送審進度，或想辦法幫忙談到條件比較好的貸款，而私人銀行放貸成功的話，會給hold案子的行員績效獎金以及介紹費，給不認識的人賺這筆錢當然寧願給朋友賺啊！如果身邊完全沒有認識的朋友是做銀行的話，可以請房仲和代書幫忙介紹熟識的銀行專員也是一個方法，總之儘量避免在沒有認識的人的情況下就衝去申請，這樣只能完全看銀行臉色陷入被動的位置，如果現在還沒有買房買車需求，建議可以早點開始拓展金融業的交友圈，除非一輩子不用跟銀行打交道，不然這方面人脈遲早有派上用場的一天 2. 不要貿然送申請，也不要同時送申請好幾家銀行，建議最多申請3家銀行。因為現在每家銀行在審查房貸都會走聯徵，意味著送審一家銀行，其實全部的銀行都知道你在申請房貸，同時送審會讓銀行覺得客戶在比價，造成觀感不好，這樣會影響到這次的房貸審核結果，甚至有可能會影響到未來再跟銀行打交道的觀感 3. 相同銀行儘量找本地分行放貸。給外地銀行貸的缺點是，銀行沒有真正去過房子當地，只能制式調地籍資料、依規定估價估貸款；本地銀行會比較了解當地的文化和行情，有比較大的彈性空間估價和放貸

我們最後決定給台x銀行做房貸，綜合評估下來他們家的條件最符合我的需求，以下分享銀行放貸審核評估的條件: 1. 貸款人自身條件：包括年收入、工作單位（軍公教有加分）、名下財產及負債、是否有良好還款紀錄（可以靠信用卡固定還款累積），是否有保證人（未必有加分，不過有機會），首購（利息落在1.X%、不過有些銀行不貸首購），家庭總收入（有些銀行會納入考量） 2. 房屋體質條件：包括地段、屋齡、建地、實價登錄，銀行基本上是成交價和鑑價取價格低的當放貸成數基準，通常鑑價會比成交價低，例如新竹縣地址（除了竹北之外）的評分普遍比新竹市低；而中古屋的鑑價結果也會比新成屋、預售屋差；另外注意房屋建地劃分，並不是每家銀行所土地種類都願意放貸，就算可以放，成數也會因土地種類而有差；成交價如果和實價登錄接近也比較有機會鑑價貼近成交價 3. 貸款申請時間：銀行的貸款利率跟央行連動，要是央行近期降碼，房貸利率也會跟著下降；而銀行普遍到Q3 Q4有業績、放款壓力，這個時候去申請也比較容易談到較好的房貸 4. 銀行性質：公家銀行的主要業務比較不是在做貸款，加上公家機關通常規定比較死，跟私人銀行相比能談的空間有限，送審的時間也比較久，不過公家銀行針對軍公教能給到很不錯的優惠，再加上近期推出的青年安心成家購屋貸款方案利息也比私人銀行漂亮很多，如果符合以上資格條件的版友，公家銀行跟私人銀行都可納入考慮

接下來分享幾個房貸申請的小訣竅 1. 裝修貸&信貸&二胎：要是真的貸不到理想成數，可以考慮裝修貸或信貸、二胎，每家銀行裝修貸和信貸、二胎的條件不一樣，但利率普遍落在3-6%左右，而且會綁還款期限，有些裝修貸會要求出示裝修估價單，而且是要跟著房貸一起申請，或是具備某些行業資格才能信貸，信貸和二胎則是要等房貸貸下來再申請會比較好，避免銀行審查房貸時調到貸款紀錄，每家銀行能貸的金額落差不小，這些都有在跟銀行談房貸時就要提早確認清楚，納入是否提出房貸申請的綜合考量因素 2. 還款期和寬限期：現在銀行普遍都能貸到30年以上的還款期，而且可以自由選擇提早還清，考慮到每年3%的通膨，還款期拉越長越有利，多的錢可以用在其他更好的理財方式；另外銀行會有1-5年不等的寬限期，寬限期內只需要還利息，當然想提早還本金也是可以的，所以能有寬限期記得要多申請幾年，反正銀行只要確認每個月入帳的錢大於當初申請房貸試算出來的金額就好，提早多還的無所謂，不過要注意有些銀行的寬限期是要綁金融產品的，要是金融產品會嚴重影響還款或理財規劃建議慎重考慮 3. 青年安心成家購屋貸款：現在八大公股銀行有推出青年安心成家購屋貸款方案，只要20歲以上申請人名下無房產即可申請此方案，可以拿到比較好利率的房貸，如果有版友是跟八大公股銀行做房貸的，記得諮詢時主動跟銀行專員確認 4. 卡友方案：有些私人銀行在信貸的部分，如果有該家銀行的信用卡並累積良好的還款紀錄，可以用卡友方案申請到較好的信貸利率 5. 先只送鑑價：有些銀行接受先只做鑑價，如果有這個機制建議先送鑑價就好，如果鑑價結果出來明顯比成交價低很多，這樣就算貸款成數可以拉高到8成，乘上鑑價價格出來真正的貸款金額也不會高，這樣就完全沒有簽聯徵同意書繼續送審的必要了 6. 貸款成數：自從政府開始打房課高額房屋交易稅後，銀行現在房貸成數的上限是8成左右，那種新成屋、預售屋能貸到9成甚至更高的時代已經過去了，意思是購屋自備頭期款要抓到成交價的2-3成甚至更多，想買房的版友建議早點存錢準備 7. 交屋時間：這次我們之所以可以有充裕的時間諮詢多家銀行，是因為我們簽約時押的交屋日期比較晚，通常房貸只要在交屋日前貸下來就好，當然提早放貸就能提早交屋，建議大家在簽約時約定晚一點的交屋時間，給自己多一些時間去找房貸銀行，確保貨比三家

以上是我最近諮詢房貸統整的一些經驗，上述資格條件每家銀行都會參考，只是權重不同而已，我不是什麼專業人士，也是碰到才開始研究的，歡迎各位版友來分享還有哪些事情是申請房貸時值得注意的，如果有問題也歡迎一起討論