在114年4月28日看到經濟日報電子報刊登一則新聞，標題寫著「打炒房奏效！短炒客退散、持有這時間出售成主流」，內容提到2024年第4季交易總件數約2.65萬件，比Q3少了1.1萬件(新聞連結:https://money.udn.com/money/story/5621/8703390)，因此這篇文章我想就打炒房政策實施中現在是否可以買房為主題，分享我自己的看法。原本這篇文章是預計5月5日自動發布，但因為明天會發布新的實價登錄交易資料，所以我想先發表我的看法，等到明天實價登錄一出來，再來看看房價是否有不同。 *打短打的投機客被三振出局了 從2021年起，政府陸續出手打炒房，包括從112年7月開始的《平均地權條例》施行、預售屋禁止換約、限制建商購地、實價登錄2.0、限貸令、選擇性信用管制等，這些措施對炒短線的投機客而言，確實是很大的衝擊，直到113年9月20日，央行理監事會議宣布了可以說是台灣打房史上最嚴厲的第七波信用管制措施，尤以「取消寬限期」及「第二戶僅能貸款5成」兩項措施，對投機客產生明顯壓制效果，打短打的投機買盤大概都被三振出局了。 *房價真的跌了..............嗎? 然而，截至實施約七個月後的第七波信用管制，房價是否符合人民期待的下跌？我找了我自己比較熟悉的高雄蛋黃區之一的巨蛋、凹子底農16商圈，於114年3月份實價登錄資料，高雄巨蛋商圈11年的中古屋「帝品苑」最新的交易資料(如下圖)，每坪漲幅達15.56萬元，漲幅是55.47%；屋齡22年的京城羅浮宮及屋齡18年的微笑SMILE，從上一筆交易到現在也都是漲幅一倍。由此可知，即使自9月21日開始實施第七波信用管制至今，高雄的蛋黃區並未出現明顯修正。所以上開新聞內容與實際時價登錄的交易資料無法比較，因為新聞的重點只呈現量縮，但實際上蛋黃區的交易價格未跌。打房政策仍在施行中，未來是否會如預期的「下跌」？沒人知道。 1.帝品苑社區:

2.京城羅浮宮社區

3.微笑SMILE社區:

另外，根據吉家網於114年3月4日發布的報告顯示(如下圖)，2024年第4季六都房價平均跌幅為1.01%，其中高雄下跌5.54%，台南下跌4.32%，接續為桃園、新竹，台中則相對跌幅較少。多數人關注的問題是：政府打炒房，是不是希望房價真正下跌？這應該也是許多還沒買房民眾心中的渴望，心想最好能跌個五成，甚至回到20年前價格，這才叫做居住正義。惟央行總裁楊金龍於111年12月12日於立法院財委會報告中指出：「央行打炒房的目標是促進房市軟著陸，這需要時間」，這段發言並未明確表示政府要讓房價劇跌，而是希望市場健康、穩健發展，因此，我解讀政府希望房價的走勢傾向長期持穩且緩步上升，只是從過去如高鐵般的漲勢，轉為現在如腳踏車般的溫和推進而已。

雖然近期越來越多媒體報導房價下跌幾%又幾%，然而根據上面3筆高雄蛋黃區實價登錄資料來看，核心蛋黃區仍有剛性需求支撐，事實上根本不會有回到過去的價格，真正出現修正的應該是蛋白區。倘僅從一個縣市的總平均成交價來看房價有沒有跌，很容易掉入以偏概全的陷阱，如果以報載均價向蛋黃區的屋主出價，我想也不會有屋主會願意接受你的報價，買在蛋黃區的屋主通常是實力雄厚的賣方，寧可放著出租也很少願意賤價賣出，所以唯有親身看屋，才會發現蛋黃區價格依然穩固。 *自住請忽略未來漲跌 我相信每位有剛性需求的購屋族都希望用最低的價格，買到生活機能最佳的黃金地段房產，我也不例外，但如上述實價登錄資料顯示，想在蛋黃區以「腰斬價」購屋，實屬困難。除非有特殊管道，如法拍、分產、移民急售，否則價格大多具備抗跌性，若手上資金不夠，則就先趁這一波房市房相對低點，先買在生活機能較差的蛋白區，先求有再求好。另據內政部國土署住宅需求動向調查顯示，逾五成購屋者的主要動機為自住需求，包括改善居住環境、結婚、通勤、學區等因素，這類需求具有剛性特質，只要財務條件允許，即會進場購屋，而此類買方通常長期持有，不易換手，也不以出租或轉售為主要考量，因此，剛性自住購屋與未來房價走勢，中長期而言跟你一點關係都沒有。 *房價持平就應該勇敢進場 延續上述觀察，第七波信用管制後，蛋黃區並未大幅修正，頂多凍漲或微浮盤整，反而是蛋白區出現修正，這時若蛋黃區出現地段優質、價格持平（運氣好的話開價低於實價登錄價）的物件，便是難得的進場契機。「現在還不夠低」、「房價還沒腰斬」、「等跌回10年前再買」的聲音不絕於耳，回顧自2011年以來六都加新竹房價指數趨勢(如下圖)，雖在2015到2020間有短期修正及持平及2024年下半年有開始走下坡的趨勢，但長期來看仍穩定向上發展，雖然這都是歷史資料，無法代表未來走向，但房市現在是否已來到歷史低點或是仍有下探空間我們一樣也無法預測，若一味等待最低點，只會一直錯失成為有房一族的機會。還是建議有剛性需求的購屋族，只要房市有呈現持平或盤整的態勢或是像現在多數是下修的趨勢，就可以開始看屋，尋找自己合適的物件。

*最佳買房時間 若執著於尋找完美進場時機—房價最低、利率最低、市場最冷，那麼可能永遠買不到房，事實上，真正的買點來自於自身條件是否成熟：是否已備妥頭期款？是否擁有穩定收入？是否遇見了地點佳、物件合宜的物件？若條件皆備，便是自己的最佳時機，市場的價格只是一時幫助你可以順利買房的東風。市場走勢無法控制，但財務狀況與需求自己卻能主導，當你買下房子的那一刻，房價未來怎麼走，其實就與你無關了，因為你已擁有自己的生活據點。