來講一下這次新青安3.0的政策吧
2.0原本的內容就是你最多可以貸款1000萬
然後最高是貸8成
最長可以借40年
寬限期5年
寬限期那五年就是只還利息不還本金
然後剩下的35年要還完剩下的所有本利合
3.0新增的內容則是
你如果新婚可以多借200萬到1200萬
你如果有生小孩可以多借500萬到1500萬
然後你要小於50歲，你年齡加貸款年限不能超過80
就是說你今年45歲的話，你最多只能貸款35年這樣
然後還多一個限制年所得200萬以下
但這是個人年所得，所以你配偶收入多少是沒差
還有所謂的前六年有利息補貼啦，整體算下來大概可以省20幾萬
不知道聽完你覺得這個政策好不好
我自己是認為他是包著糖衣的毒藥
先說
買不買房很看每個人自己的想法跟個人條件等等
沒什麼對錯
但以下我想分享幾個切入點給各位參考
避免大家在不知道這些的情況下就做出屬於自己的決定
第一點
買房是屬於一種高槓桿行為
也就是說你今天假設拿了400萬的頭期款貸款八成1600萬買了一間2000萬的房子
實際上你是開了五倍槓桿
什麼叫做五倍槓桿
就是當今天這間房子如果從2000萬跌到1600萬，跌了20%的時候
你的本金，也就是你存了很久的頭期款那400萬就是歸零了
當然房價也可能會漲啦，但這個就沒人知道
所以我只是跟你說貸款買房這個行為是一種高槓桿行為
第二點
我是買來自住啊，房價漲跌我又沒差
其實事實上是有差的啦
你的財產淨值就是不一樣
你目前的財產是台北一間3000萬的房子然後手邊現金有3000萬
你的財產就是6000萬
但如果明年房價暴跌，你台北那間房子價值勝2000萬，而你手邊現金一樣是3000萬不變的話
你的財產就是5000萬
你的財產淨值就是實實在在的少了1000萬啊
所以不管是自住還是投資不動產
房價漲跌就是有差
第三點
繳房租不如繳房貸
這句話也常聽到啦
但這邊很多人可能沒注意到一個小地方
就是這句話的前提是你的房租跟房貸價錢是一樣的
如果房租三萬，房貸一個月也三萬，的確，你就買房就好啦
但事實上房租跟房貸的金額是一樣的嗎？
你如果租房子的話一個月房租可能2~3萬
但房貸的話可能一個月是4~6萬
所以其實付出的金額跟承受的壓力都是不一樣的
以台灣薪資中位數四萬來看
一般人租房子勉強還能生活
但買房子的話他連房貸都繳不出來
第四點
租房子的支出很單純就是只有租金嘛
但其實買房子的錢裡面包含兩樣東西
一個是房價、一個是銀行利息
也就是說你花出去的錢，有一大部分，並不是變成你的不動產
而是被銀行拿走了
是實實在在地被拿走了
所以這部分其實跟租房子的租金是一樣的
就是真的不見了
那這邊給各位一個簡單的概念
假設你買一間1500萬的房子
你頭期款300萬嘛
你貸款1200萬40年
你其實總共花了1800萬
其中1200萬是房子的錢，600萬是付給銀行的利息
也就是說你買這間1500萬的房子你其實花了2100萬啦
所以有些人應該就可以想到了
租房的話房租是真的付給房東
但買房的話其實利息也是真的付給銀行
真的要比較買房或租房哪個比較適合自己的話
還是要拿房租跟銀行利息做比較
因為這兩個才是真正花出去的錢
第五點
最後講一個可能一般人不會想到的比較方式好了
假設你今天35歲，是一個買得起房的人啦
那手上應該要有300萬的頭期款，月薪可能有7萬這樣來算好了
選項一，你選擇買房
你買了一間1500萬的房子，貸款30年，每個月房貸45000
剩下25000就每個月的生活費吧
也就是說你買了這間房子你原本300萬的存款歸零
假設之後三十年月薪都保持在7萬啦
代表未來30年你都得工作，不失業
你依然將會每個月都是月光族
辛苦了30年後65歲的你會有一間30歲的老房子
30年後的房價可能漲可能跌
沒漲沒跌的話你的財產就是1500萬啦
但你到時候就幾乎沒有存款就對了
所謂的窮得只剩下房
選項二，你選擇先租房並投資0050
房租我們抓25000
生活費我們一樣25000
那每個月還會有2萬可以拿去投資
0050年化報酬率這20多年大概是13%
把一開始的300萬然後每個月定期定額兩萬過了30年後
會有1.9億左右
也就是你的財產是1.9億
不過你到時還是沒有房子啦
你那時想買房子也是可以全款買一間這樣
所以買房還是租房說到底還是看每個人啦
沒有什麼對錯
但我只是提供一些不一樣的角度讓大家思考一下哪個更適合自己
最後針對這個新青安3.0的政策我想分享一點我的看法
買房子這件事還是要回歸到買不買得起才是重點
而買得起要嘛就是房價跌下來，要就是人民收入往上漲
就這兩點
而現在政府的這個政策並不是讓人民買得起
反而實際上是讓很多買不起的人跑去買
對那些人說
喔？你買不起房喔？
好，那我借你更多錢
我讓你借更久
你透支更多你的人生來賺錢給我
那建商可以房子可以賣更多
銀行利息可以收更多
一個負責任的政府要讓人民買得起房
是要正視房價過高收入過低的根本原因
而不是用這種包著糖衣的毒藥
讓更多買不起房的人跑去買房
讓更多還沒準備好的人跑去買房
就是提升需求
根據供需原理
需求上升房價就可能上漲
那這個政府這麼做究竟是想打房還是炒房呢？
podcast有更多內容喔，文章只擷取一部分：
