小弟幹過幾年房仲，這個行業真的很噁心，這邊的噁心不只是房仲對客戶，甚至是同業對同業，需要放下自己的良心。反正也離開房仲了，來踢爆房仲內幕好了。嘻嘻。
首先，我們要先理解，平時客戶看房的時候，之所以能看房是因為屋主有跟房仲業簽約。那這個跟屋主簽約的這位房仲，並不一定就是帶你看屋的仲介。這位簽約的房仲我們稱為開發方。
舉例來說，某黃色或綠色仲介公司中的A仲介與屋主簽了賣屋合約，這時候那間仲介公司的其他房仲，B、C都能帶看。這時候A就是開發方，B、C就是行銷方。
接著，一般的賣屋合約又分為「一般約」與「專約」。
一般約是指：今天這位屋主與A仲介簽約，也能與B、C或其他仲介簽約，所以其他仲介都能成為開發。
專約則是指：今天這位屋主給A仲介公司簽約後，就不能再給其他仲介簽約，要看屋請聯繫A，開發店只有A的店頭。公司也有嚴厲的規定，絕對不准去踩專約的屋主。
了解完開發行銷之後，接著我們了解抽成。一間房屋的成交，最高抽成是6%。這6%不僅僅是完全給仲介抽，公司也會抽。並且！根據專約、一般約、開發與行銷的部分抽成也不一樣。
舉例專約的話開發店抽4、行銷店抽2，抽完店頭會再跟仲介對半抽，看高專（沒底薪）還是普專（有底薪）（以下說明都是高專，有底薪的可能沒這麼競爭，就沒什麼好說的），大部分都會是開發店抽比較多。一般約我記得就是33。
例如成交一間一千萬的房子（專約）開發仲介可以拿：1千萬x4%（開發店抽4%）x0.5（與公司對半分+扣一些什麼影印、app費用）=20萬左右。
行銷也能自己算算看。
理解完專約與一般約的部分，這時候很明顯會發現：如果一間房子的行銷與開發，都是自己！（這個我們叫全泡，一般房仲成交叫冒泡），那薪水不就能抵四五個月？
所以如果你是仲介，遇到一般約的案子，而你的客戶想看，你會怎麼做呢？
沒錯！去踩屋主！這還不是最噁心的，因為一般約就是大家競爭。
可是屋主的資料是機密！因為一個房仲手上有幾個案件，決定了他能不能存活，看完上面的說明，應該能理解，一個房仲如果以開發案件為主，手上有很多A件（指好賣的物件），那他遲早會有收入，因為其他同業會與他配件（指行銷方帶看他的物件）進而成交。最好的情況是他自己全泡。
這時候噁心的來了！有些房仲會打電話給開發仲介，假裝詢問帶看事宜，去套出你屋主的資訊，然後去踩一般約的屋主。
甚至專約也能聯繫到屋主，但是他並沒有踩！只是留個電話（規定是不能留名片）美其名「認識一下」
許多人從新聞上能看到什麼小白機能知道屋主地址，其實差不多，房仲只要付費就能訂閱某些app，費用很貴！點開網頁上正在賣的物件，旁邊就會跳出最有可能的地址，然後去現場找人（如果屋主自住）。就我所知最有名也最好用的是fxxxxi，名稱我就不說了，不擋人財路了。
所以你去賣屋網頁上看，為什麼這些人都不把地址打出來，你打電話詢問的時候問他地址（我還真遇過客人說地址先給我，我自己先過去看看外觀），他還要提防你？然後給你假地址！
因為要保護屋主呀！
接著你以為的成交不是看屋主，是看開發方：
許多人以為成交是看屋主，我個人覺得是看開發的那位房仲給不給成交！為什麼這麼說呢？
舉例來說，你今天跟B仲介看了房子，也下了斡旋是真心想買（專約）！
好！這時你的B仲介要做什麼事呢？ 他會跑去跟A仲介聯繫，接著再由A仲介跟屋主聯繫。為什麼呢？因為每個屋主的資料都是機密啊！今天其他仲介都有我屋主的資料，一堆人在那邊洗這個屋主，一下說你賣太貴、一下說我這邊有客人，我這個約還要不要續了？
假設，你是個有sense的客戶！出價很實在！可是這個案子很A，開發店想全泡，又或是他想讓自己店頭的同事成交（前提是他同事也有客人，然後也喜歡這個物件），把業績留在自己的公司，讓公司業績的「數字」好看一點。
這時候，A有沒有可能直接蓋牌？直接跟B說，這個價格屋主不賣、也不打算談，實際上A根本沒跟屋主說這件事？
又或是蓋牌後直接跟B說：「可是其他帶看的仲介，有人出XXXX萬欸」（意指要B再去拉買方價格）
注意⚠️！上面這樣的操作手法，我個人認為並不是在拉價，因為不管是哪一個結果（你客人不買了，我能全泡or把業績留在店裡，或者你客人真的加上來了，我摸摸鼻子只能跟你配合）對開發專員來說都沒有壞處！
此外，拉價過程是另一part。因為行銷專員也想成交！他就必須做到把價格拉上來，使開發專員摸摸鼻子跟他成交（不過還真的有開發讓出價比較高的那方沒買到，各位也可以想想看，什麼情況下開發專員會讓出價比較低的那方買到？😎），所以拉價是行銷專員的部分。
所以你要買到心儀的房子，你要看開發方給不給買！還要經過重重關卡（1、開發專員想賣也不想全泡。2、他的同事沒有客人。3、可能還會做狀況讓你再加價，畢竟開發專員也要為自己的屋主爭取利益，又或是自己的薪水？ 其實上面這樣算下來，加個幾萬對薪水影響真的不大）
這個我們叫「做狀況」，做狀況有很多種形式，也很有趣。看後續反應如果有人想知道更多的話我再更新。沒有的話就當石沈大海啦～手也酸了
房仲這個行業利潤很高，也有不少人為了利益真的很噁心。如果有人想知道什麼黑暗面也可以在下面說，像什麼卡斡旋（單）、報底價（不管是屋主或買方，你的仲介丟給你的數字是真的嗎？）、見面談，甚至你以為你的仲介真的在替你著想？別傻了！大部分人都只在意能不能成交，畢竟沒成交就沒薪水。
如果有續集，再看看大家有沒有想知道的，我知道的就一一拆解，跟大家說說背後的運作邏輯。
