在上一篇之後，我發現大家對於房仲有一些誤解，我必須再次強調：房仲真的不太可能「刻意」不成交（請見上一篇置頂留言）；另外也有人覺得房價高漲跟房仲有關，我個人認為關聯不大。 以一般拉價來說，拉個幾十萬就差不多了，一來實價登錄擺在那邊買方不是傻子；二來就算拉到一百萬好了，實際到仲介手上根本沒多少，冒著談判破局連薪水都沒有，為了這點利益沒有仲介這麼傻，至少在我當仲介那幾年，還沒看過有白癡為了多那一點服務費去拉價，大多都是為了成交而拉價。 拉100萬實際到仲介手上的算法如下：100萬x6%服務費x0.5（買賣雙方仲介對分）x0.5（仲介再與公司對分）=1.5萬 經過第一篇的回饋，我有一些反省，有人認為還是要給房仲一點活路，我覺得有點道理！今天這篇我們稍微收斂一點好了QQ我也怕被打。 但我必須說，房仲業的素質真的參差不齊，一來是因為利益龐大；二來是沒有門檻。再加上大家要知道的是，在高專的房仲業沒有底薪，所以店頭今天招了人來，也幾乎沒有成本，你能待就待，不能待就離職，對公司也沒損失。 所以有許多公司根本不會教新人，也不管新人的死活。更何況有許多人能成交也是因為運氣，根本不懂該怎麼運作，所以板上才會有一些荒謬的拉價經驗談，或是誇張行徑！因為這些仲介根本不知道怎麼運作。 這篇我們來談談價格是怎麼開出來的，以及觀察到板上許多人在討論的底價問題～ 我個人覺得以狼人殺來比喻各個角色還蠻貼切的，也比較好讓大家理解每個角色的視角。請記住！在買賣中一定都有人性的使然，不管是屋主、買方或是仲介，大家都為了自己的利益而私底下打如意算盤，就如同第一篇有人說如何在帶看完後私下聯絡開發專員，我只想說那為何不直接聯絡屋主呢？要就搞大一點！對吧XD～不過有這種想法也是人性使然，在房仲業有一堆這樣的人性！所以你說邪惡的是房仲嗎？嗯…我覺得大家可以自己觀察（這篇真的收斂很多🤣）。我們來介紹角色吧～ 屋主-想把房子賣高價！越高越好。隱藏任務：最好撈到仲介帶來的買方，並且跳過仲介成交。 開發專員-保護好自己的屋主不被買方或行銷專員撈走。隱藏任務：全泡（不論是自己的客人或是撈行銷專員的都可以） 買方-想以越低的價格買到喜歡的物件。隱藏任務：跳過仲介直接接觸屋主並且成交。 行銷專員-保護好自己的買方不被開發專員或屋主撈走。隱藏任務：撈到屋主就能換我全泡。 投資客-中立角色，有人能把我的物件賣掉就好！不需要話術我，只要來我就簽一般約給你。只要價格到，我拿我該拿的，仲介拿你們該拿的。（這部分有後續再來談談投資客的視角） 看完以上的角色與視角，是不是覺得根本不需要仲介？但是你想想，屋主與買方的立場衝突，把這兩個人放在一起高機率不會成交。 接下來我們來談談價格是怎麼開出來的。 假設今天屋主跟開發專員說：「我實拿要一千萬」（當然正常的開發專員會先帶屋主看實價登錄、了解行情），這時候價格就會是1千萬÷94%（因為服務費6%）≈ 1063萬，扣掉雜七雜八的稅，以及買方的砍價額度，開價可能會是1098或是1138萬（為什麼都是8我也不知道，可能唸起來比較順？）。 好這時候這個「一千萬」就是屋主的底價，對吧？開發專員與屋主都知道「這個底價」。那這時候問題來了，板上常說買房子的時候，仲介有報底價，該怎麼出價？ 如果有看第一篇就會知道，仲介分開發與行銷專員，我們先一層一層解析。 這個「一千萬」的底價，有沒有可能屋主先「灌水」給開發專員？也就是實際上屋主心裡想的根本低於一千萬！為什麼要這樣做呢？有可能隨著賣屋的時間越長，屋主心裡也有鬆動，但還是想說有一千萬更好！（人性使然，我想大家把自己套入那個屋主，房子賣了一陣子賣不掉，嘴巴還硬心開始軟，應該就能理解） 接著到了第二層開發專員為了怕屋主跳價（原本說好一千萬最後反悔變高）、又或是曾經有買方問了底價，也照實說了，結果買方出低於底價（人性使然），所以這個開發專員學乖了，在他這邊也灌了一次水，報底價是1020萬給行銷專員。 再來到了第三層，買方的行銷專員為了能順利成交、避免對方做狀況，又或是曾經有買方問了底價，也照實說了，結果買方出低於底價（人性使然），所以在他這邊又灌了一次水，報底價是1050給買方。 這邊要注意的是，探討灌水的動機並不是重點，因為每個仲介都會做開發，也會做行銷，所以這些人曾經遇過什麼問題，都會導致他們的認知有所變更。舉例來說，有人認為底價要報高（因為曾經老實說結果買方出低於底價）、有人認為照實說（但是別人又會預判你已經灌過水）、甚至有人預判了別人的預判，覺得你跟我說的底價已經灌過水了（所以他出低於底價）、又或是吃過虧乾脆不報底價，都有可能。 看完上面的幾層，我想問個問題：對你來說，這個底價要怎麼信？你需要去猜測誰說的是實話嗎？那，這個底價有意義嗎？ 我個人認為，真正聰明的買方是不問底價的。因為他知道問了也沒意義。他清楚知道，在談判桌上雙方是平等的，我出我自己心裡覺得合適的價格，你不賣那就算了。當然不是這麼硬，還會有「協商」的過程，但是這位聰明的買方也會知道，這個協商的過程與結果，能不能接受是看自己。 接下來回答第一篇有人留言的問題吧（手好酸） Q:

A：我覺得要進入一定可以，因為房市就擺在那邊，但是因為政策或是市場熱絡程度，交易量被受影響的時候，你能為了有薪水而拋棄自己的良心，或是能做到什麼程度，就要問自己了。女性進入職場我覺得就跟進入其他職場差不多，當然也會有怪怪的客人。 Q:

A：我個人認為代銷跟房仲一樣參差不齊，一樣是沒門檻利益又龐大，也看過有許多代銷為了成交不擇手段，板上也有很多經驗文。與其這樣不如培養自己成為一位聰明的買方，在談判桌上知道自己的底線，也認知到沒買到那我就下一間。 Q：

A：我相信有，但古意的人在這行絕對很痛苦，一方面要跟自己的良心拉扯，二方面對於同業的心機會很無奈。另外你所說的清白是指到什麼程度，是指開發的時候會老實跟屋主說：抱歉打擾你，我是新人我沒有客人，請問能讓我幫忙賣你的房子嗎？我想這樣的房仲絕對會餓死，但是你說他老實嗎？ 超老實啊！ Q：

A：因為帶你看房子的那位仲介有可能是行銷專員，所以他根本不知道屋主的情況（開發專員會保護屋主）；就算帶你看房子的是開發專員，看看上面狼人殺角色卡，他也怕你撈走他的屋主呀！所以也不太會跟你說屋主的情況。對仲介來說，屋主賣房子的理由根本不重要，我看過欠錢急賣的、移民的、換屋的、因為年紀大的等等，但是說了又如何，說了屋主欠錢只會讓買方有藉口殺價而已呀～（人性使然） Q：

A：有可能今天你的專簽是給黃色公司，但是那個專簽效力（不能打擾屋主）對綠色公司沒效呀！第一篇有提到房仲用的app，用那個就能調出謄本，或是用搜尋地址、公司行號的方式去找人。 另外還有很沒良心的，有些仲介認為，當這個物件可賣，如果我吃不到，那我就讓這個物件繼續留在市場上，這樣說不定哪天能讓我成交。所以他會去接觸屋主，或是說一些假話煽動屋主，把這個案子攪糊不好賣，等專簽到了之後說不定還有機會能吃到。 Q：

A：直接找屋主更快啊XD～ 如果你去看的案子有屋主陪同或是有些案子會有專員（開發專員）陪同，這時候你可以觀察，你的房仲會不會讓你跟另一位專員或屋主單獨待在同一個空間。 不過我只能說，你有這種想法也是人性使然，屋主也會有這種想法，壞的不一定是房仲（你這樣也很壞！Bad😖）。另外如果你真的找到開發專員也未必是好事，就這麼說好了，請問談判的時候你覺得開發專員會為了屋主的利益（拉價）、還是你的利益（議價），又或是他自己的利益（成交就好，價格根本不重要）？我想這應該很容易想。 Q：

A：有賺到，但沒有很多。如果良心過得去應該能更多。 Q：

A：百萬、千萬經紀人是指業績，也就是還沒跟公司對分的額度。別把這個當指標，一堆都是灌水灌出來的！（這個好像改天也能說一下）百萬、千萬沒有特別厲害。 Q：

A：房仲真的參差不齊，我沒辦法判斷這是真的還是假的。只能說這是很誇張的行徑。 Q：

A：其實不是盤算劇本怎麼走，而是真的在幫你跟屋主喬時間。只是「理由」該怎麼跟你說，跟賣屋動機一樣，這個理由根本不重要，也不想透漏太多資訊，就以出差來唐塞。 其實房仲根本恨不得今天下斡旋、明天見面談！因為時間拖越久變因越多～ 另外關於好的物件，好像改天也能說說投資客與房仲自己兼投資客的事情～ Q：

A：踩屋主就是，當今天一間房子拿出來賣，因為屋主跟開發專員A簽了售屋合約，這時同體系但不是簽約的B、C雖然可以聯賣，但是為了全泡、或是不被做狀況、更好成交等等因素，所以也跟著去聯絡屋主，看能不能也拿到合約（專簽就看能不能破壞，然後變成自己的專簽） Q：

A：絕對有！如果有續集的話我再說明是怎麼運作的，只是這集本意就是稍微緩和一下，我怕被攻擊的太慘。 好啦～就這樣了！手超級酸！