#討論 土地法34條之1優先承購權同一價格或同一條件
一、前言。
年假有了發廢文的餘裕。
土地法第34條之1第4項優先承購權規定，其他共有人得以「同一價格」優先承購出賣之應有部分。問題在，實務上如果共有人欲出賣應有部分，其發存證信函時是否應包含「全部內容」，抑或只需要「價格」要素即可，此在確認優先承買權訴訟或損害賠償訴訟時，有所爭議。以下試整理。
二、爭點。
土地法34條之1之「同一價格」應如何解釋。
三、實務運作。
(一)同一價格說。
1、按土地法第34條之1第4項之優先承買規定:「他共有人得以『同一價格』共同或單獨優先承購」。同法第104條第1項規定:「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依『同樣條件』優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」。同法第107條規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依『同樣條件』優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之」。依據上開三條優先承買權規定可知，土地法第34條之1第4項規定，共有人對共有物之優先承買權之條件為「為同一價格」，而非如基地、房屋出賣或耕地出賣時是依「同樣條件」為優先承買權行使之條件。準此，依據土地法第34條之1第4項之條文規定，共有人得以同一價格購買共有物，無其他限制，亦即共有人僅需表明願意以同一價格購買即可。再參按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，故他共有人得優先承購之買賣內容，其價金應為「同一價格」，而非「同一條件」，此對照土地法第34條之1第4項與同法第104條及耕地三七五減租條例第15條之規定自明。(最高法院97年度台上字第1339號判決意旨參照)。
(二)同一條件說。
1、按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地全部時，他共有人自仍有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地全部之部分共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。上開規定於公同共有亦有準用，此觀同條第5項規定甚明。原審既認108年契約有「全部土地合併出售買方、買方應合併購買」之買賣條件。果爾，被上訴人於通知上訴人行使優先承購權時，即應將「全部土地合併出售買方、買方應合併購買」之買賣條件告知上訴人。惟依被上訴人委請凱信地政士於108年8月28日通知上訴人是否行使優先承購權之10份存證信函及各檢附A2、A3、B1、B2、C、D2、D3、F、E1、E2合約之內容以觀，僅記載買賣標的之土地標示、每坪價格、總價、付款方式及函到15日內表示優先承購之意思，逾期視為放棄優先承購權等字，並無隻字片語提及「全部土地合併出售買方、買方應合併購買」之買賣條件，各合約間亦無互相綁定之約定，更無要求上訴人應一次購買全部土地之記載。似此情形，能否謂被上訴人已依法將「全部土地合併出售買方、買方應合併購買」之買賣條件通知上訴人，使上訴人得依買賣契約之同樣條件行使優先承購權？自滋疑義。其次，上訴人並非附表7編號1至3、47至49所示土地之共有人，且遍觀全卷，查無被上訴人通知上訴人就此部分依A1、D1合約同樣條件行使優先承購權之事證，則上訴人如何就此部分行使優先承購權，以符合「全部土地合併出售買方、買方應合併購買」之買賣條件？尚非無疑。原審見未及此，遽以前揭理由謂被上訴人已依法通知上訴人行使優先承購權，進而為上訴人追加之訴不利之判斷，自嫌速斷。又果上訴人就附表1至5所示土地係合法行使優先承購權，然陳俊宏就附表4、5所示土地已行使優先承購權，吳連賀以次7人就附表5所示土地亦行使優先承購權，即應一併加以斟酌。本件事實既有未明，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄，非無理由。(最高法院 111 年度台上字第 1902 號民事判決意旨參照)。
2、按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。被上訴人以系爭信函通知上訴人行使優先承購權，僅告知土地標示、處分方式、價金分配，未記載系爭買賣契約所定分期給付價款之內容及期限，該信函並於「特別約定事項」載明：「於文到後十日內提出等額買賣價金行使優先承買權；如有逾期，視為放棄優先承買權」，為原審認定之事實。似見被上訴人以系爭信函通知上訴人行使優先承購權時，並未檢附其與何秋容簽訂之系爭買賣契約，亦未載明被上訴人欲出賣之應有部分與其價金，及上訴人如欲優先承購，應支付予被上訴人之分期價款各為若干等各情，且要求上訴人應一次提出等額買賣價金優先承購。果爾，能否謂被上訴人已依法通知上訴人行使優先承購權，自滋疑義。原審見未及此，遽以前揭理由謂被上訴人已合法通知上訴人行使優先承購權，進而為上訴人不利之判斷，已有可議。次查原審係認被上訴人於105年11月間通知上訴人以每坪18萬元出售系爭土地予何秋容，於同年12月以每坪22萬元出售系爭土地兩側相鄰土地予何秋容。是能否謂被上訴人係以相當之價格出售系爭土地，上訴人未受有損害，亦非無疑。原審未查明審認，遽謂上訴人不得請求被上訴人賠償損害，亦有未合。(最高法院 109 年台上字第 507 號民事判決意旨參照)。
(三)問題意識。
1、土地法第34條之1法文為「同一價格」是否應擴張解釋為「同一條件」？
2、退步言之，即便解釋為「同一價格」，是否於優先承購通知中仍應檢附契約書方始能滿足讓其餘共有人知悉何謂「同一價格」之要件？
(四)評析。
究竟「優先承購通知如何通知」，雖然是個偏事實認定的問題，但含有重要法律爭點。覺得這個問題其實有大法庭裁定的重要性。另外應注意的是，97年最高法院判決雖然年代古早，但當前引用的下級審並不在少數。目前實務上呈現兩說對立的情況。
目前學說上是採取「同一條件說」（例如陳立夫），認為本條雖然法文為同一價格，但應擴張解釋為同一條件。
個人有點小疑問就是，退步言之，就算解釋為同一價格，如果沒有契約書完整內容供其他優先承購權人閱覽，又如何讓其他人得知契約成立之「價格要素」？蓋目前實務上通常會在契約書中約定土地仲介費用與土地開發費用，其亦屬價格要素之一，如果沒有完整內容，是否可以謂已讓優先承購權人充分考量價格，而得以行使優先承購權？似乎不無疑問。
不過這個爭點應該有待法學先進努力了。
