REITs的優缺點(中)

2020年11月9日 10:43
不知道REITs的可以先來看這篇
REITs的優點 流動性高 REITs是不動產證券化商品,交易方式跟股票一樣在交易所上交易,和實體不動產比較起來有比較高的變現性、流通性較高。 親自去買賣不動產標的,手續繁雜(看屋、談判、驗屋、成交...等等),過程比較繁瑣、耗時,有時候會請房仲幫忙,房仲惠從中抽取傭金。 不需要親自管理 自己買入房地產必須要眼光看準、親自管理、出租、裝潢、維護、銷售...等等。 投資REITs會有一個管理團隊,幫你管理不動產,不需要去收租金、銷售、出租、設備維護、租客管理、裝潢,只需要負責等股息發放。
穩定現金流 美國法規規定REITs美股必須將當年度的90%收益,以股息的方式,派發給股東。 台灣規範REITs必須每年派發股息。 REITs的房地產擁有許多物件,所以當其中一項物件租金來源中斷,也會有其他的物件租金來源,可以減少空屋時的現金流中斷。 產業多元多 普通投資人買入實體的不動產的物件,大多都是房屋、公寓等等,比較少有可以大筆資金去投入百貨公司,美國REITs可以選擇投資百貨公司、大賣場、電塔、監獄等等,可以選擇更多元的產業
分散風險 投資有風險不能把資金都放在同一籃子上,所以買入REITs可以投資房地產,多元化自己的投資組合能降低投資風險。 降低投資房地產門檻 透過REITs就能使用小資金來投資房地產,證券化降低了投資房地產的門檻,不需要準備一筆金額(兩三百萬)當頭期款就能投資房地產,滿足了當包租公的心願。
REITs的缺點 成長性低 由於大多數的收益都發給了投資人,導致資金少,成長性比較慢。 REITs想要成長的方法只能透過借貸、或是發行新單位股票。 借貸會有利息,發行新單位則會稀釋投資人的股權。 負債高 因為REITs收益90%都給了投資人,為了要發展規模,會透過貸款(槓桿)的方式去買入更多的資產,所以負債比率會比普通的股票還高。所以查看財報的時候不要被高負債給嚇到,因為大部分的REITs都是透過槓桿融資去發展的。 實際上我們自己去買房也都是透過高槓桿(房貸70%~80%)去買入。
產業景氣影響大 房地產供需狀況、人口、與就業數據都會影響到REITs。 若當地就業率上升,意味辦公大樓、工廠的承租率上升,REITs的租金收益將提升。若景氣不佳空房率上升、租金收益下降,影響REITs每年度可分配的股息。 管理層能力重要 REITs將經營權與所有權分離,因為沒有經營權,如果管理層經營能力不佳,容易導致債務問題,如果管理層能力不佳,建議賣出持擋REITs。 REITs最重要的就是對負債的處理是否夠好,且足夠分散,一旦處理不當,風險就會增加。 台灣REITs 台灣規範必須每年派發股息。 在台灣很少人會提到REITs,大多都是講到實體的房地產,所以大家對REITs沒有什麼印象,因為法規的關係不容易擴大規模,台灣REITs是信託制,不會任意調整房租,收固定的租金,交易量低,台灣的REITs很難去發展,而且不動產價值上漲,無法有效的反應在股價,所以不吸引投資人投資,也導致了只有七檔REITs。
交易稅:不需要課交易稅。 手續費:0.1425%。 利息所得稅:採分離課稅,免併入所得稅,台灣人10%,非台灣人15%。 台灣目前只有以下七檔REITs reits:reits台灣只有七檔 我不會考慮台灣的REITs,畢竟選擇太少,產業類型太集中,且發展不容易,我會選擇買美國的REITs 美國reits 美國法規規定REITs美股必須將當年度的90%收益,以股息的方式,派發給股東。 透過美國券商Firstrade,TD Ameritrade買入,沒有手續費 要注意非美國人領股息,要課30%稅。 美國可以選擇的投資標的多達兩百多檔可以選擇,就包含許多產業了:辦公大樓、百貨公司、大賣場、遊樂園區、旅館、醫院、辦公室、停車場、數據中心、電塔、工業倉儲物流中心、還包含了監獄...等等。 如果要買入REITs,可以從標普500指數裡面去挑,規模大且更加安全。 31檔被選入標普500指數的reits
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