你該買房還是買股

--- 沒想到樓下硝煙瀰漫... 爲避免引起誤會,更一下 --- 1. 首先並不反對買房,也覺得房產是好投資,更沒說我沒投資任何房產。但此篇探討的重點是:如果真“負擔不起房貸”,我們有沒有辦法找到其它適合的投資標的? 還是說北市年輕人,除了背房貸,和錢放銀行爛,別無選擇了嗎? 2. 文中舉例的是道瓊斯,標普,納斯達克。並且策略就是傻抱 30 年。沒什麼股神投資,亦或選股挑股的問題。 正文: 首先,關於究竟年輕人該不該買房的問題,長久各執一詞已吵爛了。 房子的投資報酬率是很高沒錯,但今天倒想思考一下我們究竟是否有其它的選擇,亦或是說有更好的選擇? 因爲我發現有不少朋友,真就怎麼算也買不起房,但又無法脫離傳統觀念,認爲一定要買一套房才是人生,結果搞得自己非常憂鬱痛苦。 當然你可以說,買房也能買股,兩者並不衝突。但不是這樣的朋友,想像一個問題,假設我們今天資金有限(誰資金無限...),那麼頭期兩百萬再月繳五萬的三十年期房貸,和同樣策略下第一筆兩百萬,再每個月無腦定投五萬去美股大盤指數(只進不出)三十年,究竟哪邊收益較好? 先從房價看起: 1989 年(約30年前),台北市精華地段,羅斯福路與和平東路交叉口,一樓店面每坪128萬,現在看就是買到賺到。
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再看 1990 年,臺北預售屋的價格:
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而反觀目前台北市新推個案 - 台北市中正區平均價格大約 90 - 100 (實際應該更高)。所以往回推,中正區的房價 30 年的成長估計 2.5 倍有! 這裡再說到股市,來挑一個道瓊斯好了: 從 1990 年往後推 30 年, 到2020。
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從原本的兩千三百多點,到兩萬多點,再保守算也有個 10 來倍,投資報酬率大概是 1090%,就收益來說應該已經沒什麼好比的了。但“““前提”””是,你必須傻抱 30 年完全不賣!當然有興趣的還可以去看一下標普和納斯達克,也是差不多。 當然很多人這時會說,這樣算有失公平,因爲買房是借錢一次買入,所以 30 年後是所有資金直接乘以 2.5 倍,而且借貸的槓桿率很低。但長投並不可能借錢直接下去買爆,而是一點點定投,所以在往後的幾年,其實並沒辦法吃到那麼多漲幅。 是沒錯,但也別忘了,借錢總歸不是沒有成本。且除了利息,地價稅,房屋稅,增值稅外,你還要付房子的修繕費等等,而這還是沒有將折舊算在內的前提下。 所以羅伯特清綺才會認爲,如果是自住不會產生任何收入的房產,其實也是負債的一種。 但爲什麼我們很常聽到某某以前買了房,三十幾年後繳完放貸變暴發戶。卻很少聽到某某某 30 年前定投,現在已經財務自由的? 這其實就要說到另一個重點,資產的流動性。在一般情況下,流動性差的資產項目是很糟糕的,因爲容易造成有價無市,孤芳自賞的狀況。且變現能力差,也就代表著你無法在急用的時候將資金抽離,或是馬上換到更好的資產。 但偏偏成也流動性,敗也流動性(其實是敗在人性)。因爲當股價上漲或下跌的時候,是非常考驗人性的。畢竟浮盈就好像那個已經在嘴邊,揮個手就能吃著的肉,要忍著不吃特別難受。所以多數人忍受不了三十年,就會果斷賣出。 而房子就不一樣了,當你和銀行簽下那張魔鬼的契約開始,簡單來說就是一種強迫你定投的策略。當然你也能說有炒房客一兩年脫手的,但那畢竟也要在房價大好,上漲快速的時期才能這樣操作,且這種短期炒房通常無法持續太久,政府就會開始介入打房(順便抽稅)。 所以朋友,如果你真買不起房,那就不要強求。因爲你簽下去了,面對三十多年的枷鎖也很難快樂。不如敦促自己,學點投資,還是無腦定投大盤。並告訴自己,目前丟下去的錢就像是在買房,堅持 30 年只進不出。 也許 30 年後你會發現,那些 30 年前買房的人,雖然房貸繳完了,但卻也沒多餘的錢再去買更好的房子,因爲其他標的物那段時間裡也同時在漲價。 而你反倒擁有一筆爲數不小的資金,能夠隨時取用。 總結一下: 並沒有說房子不好,房子真也是非常好的長期投資標的,但就是資本要足,否則對生活質量造成影響,得不償失。我們投資不就是爲了生活質量的提升嗎?所以其實買什麼都好,買不起房也無所謂就買股,量力而爲就行。 --- 只要是投資都有風險,買房買股都一樣,開放探討而非投資建議,審慎思考和消化,三思而後行。 ---
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