都市的房價大概率下跌

上一篇提到現在都市房價非常高，超出26年的這區間甚至40年才買能置產買到一層樓我覺得這種地方很誇張，而且這種極端狀況應該沒辦法持續太久雖然有一部分人堅信房價不會跌、還會繼續漲但世界上沒有任何一個東西是只漲不跌、可以無限漲的一旦有"無限"的存在，宇宙就會膨脹爆掉土地就跟"比特幣"一樣，有固定的數量上限通常基於人口增長的情況下才會增值但房子是可以越蓋越多、越蓋越大間的 --- 以下是我觀察到的現狀、和推估的未來發展： ● 多數人不想買房，只想租房房子不是想買就能買買得起房的，多半是外在因素考量而不得不買房（ex: 與另一半成家） ⇒ 購買力疲乏，只買必要的 ● 年輕人長期物慾降低 ⇒ 奉行及時行樂會想買房，但不會想買房（雖然文字反邏輯，但你懂我想表達的）有的直接繼承家產，有的甚至是單身、不婚 ● 未來的工作型態後疫情時代，遠端居家模式的工作會越來越常見（周遭朋友和觀察到的職缺）雖然這裡是台灣，傳統的台商模式就是要準時到公司打卡上班可能會有這樣的言論：「亞洲老闆不太會允許員工遠端工作」但事實上只要"需求、供給"任一方出現變化，另一方也勢必受到影響因為工程師偏向找能居家的工作如果遠端工作，就能住家裡，不僅能減碳還能省通勤時間，還有更多的私人空間 ● 城鄉差異過大、分配不均現在的都市太密集、人口太過擁擠把那麼多人口聚集在同一個地方真的好嗎從台灣天然災害的角度來看十分危險、從碳足跡的角度來看費用過於昂貴反觀南部地區，十家店面九家空李鴻源教授提遷都解決一半問題感覺未來會有不少的南進政策，會有一部分人往南跑 ● 打房政策現階段很多人都是「以房養房」，在貸款還沒還清的情況下再貸一間房原因是現在的打房政策不起作用、不痛不癢事實上現在不少議員、立委也都有好幾棟房政策會打到他們自己當然不會通過，通過的都有辦法避開繞過未來一旦實施正確的政策，相信效果馬上立竿見影 ● 空屋率高朋友在台北市區工作、租房某天樓下住戶反映樓上洗澡會滲水，所以房東要請人施工補地、要我朋友先搬出去然後房東親戚讓了一間家庭式套房借我朋友短住地點是陶朱隱園附近的地段上次我到他那家庭式借住一晚格局三房一廳一衛浴，我挑了一間房進去，木質地板上全都是灰塵，感覺兩三年沒住人了晃了一圈發現屋況不錯、空間很大，但都沒怎麼在使用我問朋友：「這裡感覺很久沒住人欸，阿怎麼房東親戚沒把這租出去給人住阿？這麼大一個月至少能收好幾萬塊租金ㄝ！」『他不缺這點錢吧，這間應該在等都更。』「租出去多少能賺呀！不租擺在這不是浪費嗎？」『可能怕租人有麻煩或糾紛，而且如果原本自用，要租人就要變更土地用途，稅率也會不同。他現在放著養房等都更，都穩賺不賠阿！放著不動就能自己增值，不用冒這個風險。』喔，恍然大悟！原來這就是「養房」的概念阿，有錢人在玩的遊戲。我還以為有房子就是要租人、當房東才會賺錢呢，長眼界了！這就說得通了難怪我一直覺得附近杳無人煙、人口密度跟住宅戶不成正比的感覺相信不是只有這間在養房

台灣的空屋真的不少！ ● 都市更新、危老重建重建前5層樓、重建後15層樓建築物全新、而且容積變大了總樓層跟房間數量都變多了，也就是說房屋的"供給數量"變多了，然後還能賣得更貴聽起來有點像一間公司增發了股票，股價還上漲了，錢憑空生出來的感覺但事實上不可能無止盡這樣下去，房子市場價格會隨著供給增加而慢慢的掉 ⇒ 如果總需求不變的話，都更會一直做、一直推動，直到失去都更的誘因（都更後賺的價差無法彌補施工費用，拿不到獎勵）所以越晚都更、重建，未知的市場風險是越大的 ● 建築工法進步隨著技術的成熟，人類蓋房屋的工程成本會越來越低預鑄建築、這幾年大陸的遠大集團組裝式工法，能夠在短時間內蓋出大樓還有鋼構屋、組合屋的發展與引進之後可以有很多不同型態的建築物可供選擇這些的建築工程成本都會比傳統建築來的低 ● 社會住宅的推動看了這次總統辯論會發現下一任總統不管是誰當選，應該都會想辦法積極建設社會住宅因為「居住正義 - 社會住宅」這道題，不管是藍綠兩黨，都已經被柯文哲給到十足的壓力了

正在興建中的社宅，比起「既有」+「新完工」的數量都還來的多（現在政府卯起來蓋，看起來還好但就怕某個時間點後，政府還繼續拼命蓋，很容易不小心蓋過頭… 就跟當初廣設大學一樣） ● 生不如死台灣人口走勢來看一張歷史走勢圖民國75-80年（1986-1991）是房價飆漲最快的時期，短短幾年翻升兩倍至三倍

回顧台灣人口普查表誰有能力在1986年時買房？是紅圈處的人，正值20-35歲，這時是台灣人口增長的爆發期

上一篇提到，民國65年（1976）左右的房子大部分都處在極度合理區間平均落在工作10年左右還款的完的價格也就是說大約10年後，1986年他們可以再入手人生中第二棟房那誰有能力在1976年首次購屋？是處在藍圈處的人（藍圈處的人在這年齡層分布上，相對容易取得資產所以台灣富豪榜上多數都是1950年代出生的人因為照這趨勢洪流來看，生在這個時代確實容易比其他人贏取財富）人口快速增長、有購房需求，加上有一部分的人二次買房，這就導致了1986時期房價的飆漲反觀2000年後的新世代，出生人口人數銳減台灣出生率不曉得怎麼了，少子化的程度排在世界第一

房子的需求主要來源於總人口數在人口增長的推動下，處於人數眾多、僧多粥少的情況房子才會增值現在則是面臨相反的情況現在的人口數不增、房價還能繼續漲，這已經發生了背離現象，市場即將反轉、慢慢走向下

以上幾個觀點是我觀察到的利空懶人包： ● 不想買房的趨勢 ● 遠離都市的趨勢 ● 人口下降、少子化的趨勢 ● 政府打房的趨勢 --- 利多因素，我只觀察到一個： ● 外籍移工的增加若政府開放大量外籍勞工移民來台，將能彌補勞動力的不足同時補齊台灣人口數的下滑，達到不減反增的效果 --- 不確定因素： ● 地緣政治的風險若大陸或美國兩方都能確保台海的安全那麼兩岸很和平，會吸引大量投資客來台若大陸或美國其中一方撕破臉、爆發衝突那大概難保太平… 到時候不僅台灣經濟，全球各方面狀況都會很慘 --- 這些就是長期來看我認為都市房價會下跌的因素所以要買在都市的話，不急著現在買房我感覺現在有錢人會慢慢脫產了阿，但是新竹跟桃園這兩個地方比較怪一點是人口不斷增長的地區可能就不好說了