千萬不要太早買房三

又過了二年,有人想看第三集🤭那我就來簡單試算一下先買房跟先買股的變化和未來10年的金流差異,然後這個系列一直以來都是要針對「收入不高,要買房自住的一般普通人」,如果你是高收入、房地產投資客、房仲,那這就不是這族群!以下是簡單粗略計算,大概意思概念到就好。 千萬不要太早買房
千萬不要太早買房二
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一、接下來一樣A和B又要出場了🤭 條件設定: 月薪:皆為5萬元 存款:皆為250萬 年紀:32歲 年份:103年 房貸、可投資餘額:每月2萬1千元 A:250萬 All in買房:某直轄市市區的大樓房 頭期款:150萬 裝潢、其他費用:100萬 貸款:30年574萬 總價:724萬 月還款:21300左右
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B:250萬 All in買股:0056(就舉例會睡公園的高股息0056就好,不拿0050比,長期下來0050市值型報酬較高,且二代健保和所得稅也較少) 本金:250萬 房租:1萬3左右(隨通膨調整,約1萬1至1萬5,方便計算暫時全算1萬3) 每月剩餘可投資金額:8300 一年投入金額:99600 0056股息再投入 二、10年後: A房價上漲724萬漲至978萬,10年漲幅35%,漲了約254萬(相信會有人質疑房價漲幅都翻倍哪有這麼少,但這也是我選最符合一般人需求自住可以負擔的房價價格,也是實價登錄的事實,不是每個地方都有翻倍的漲幅,就像有些人可以買到翻倍的股票,但不是每個人都可以買到翻倍的房子)
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更新:內政部不動產資訊平台電梯大厦住宅平均總價,103Q1 984至112Q3 1353 漲幅約37.5%,也和上述漲幅35%沒有太大差異,很多人說的50%10年漲幅並不是這個區間的房價變化
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就算以每坪價格看,內政部不動產資訊平台電梯大厦住宅平均單價,103Q1 24.32至112Q3 33.51漲幅約37.7%,也是接近35%
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B持有的0056: 簡單粗略計算,不看最高最低 期末終值:8990722 期末股數:240394 總領現金:2558516 報酬率:157.2% 年化報酬率:9.9%
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三、接續操作: A:本來就是要買房自住,所以持續住,繼續月繳2萬1房貸,約佔整體收入的40%(可以轉增貸操作,但還是要看銀行願不願意放貸,負債比能不能過,也要看個人財務規劃,但大部分人都是持續繳房貸) B:10年後要買A附近的房,房價是約978萬元左右(股息有些銀行也會認列為每月收入一部分,要房貸信貸可以貸出的金額也能多一些) 總價:978萬 頭期款:196萬 裝潢、其他費用:100萬 貸款:30年778萬 月還款:28900左右 可以運用的操作: 1.裝潢其他費用來源: 賣出100萬的股票當作裝潢與其他費用。約26738股。剩餘市值約800萬的0056。約213656股 2.0056質押借款操作: 頭期款約196萬,拿0056市值的一半400萬去質借,質押196萬出來,當作頭期款,維持率204%,利率2.5%。 到期繼續借一年半到了之後,再借新還舊,拿沒有質押的另一半0056,繼續質借,一直持續這樣操作,不用自己再拿出頭期款 3.0056股息: B可以領到的0056股息,用近五年平均1.9元來計算就好,一年約股息405956
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4.房貸+質借利息支出: B的房貸一年346800,196萬質借利息49000。總支出395800 5.結論: A買個月持續繳2萬1的房貸,還有20年,房子現值978萬,但要自住所以也不會賣出 B綜合上面所說的,可以發現0056領股息就算繳二代健保和所得稅,基本上可以負擔掉全部的房貸與質借利息,這只是粗略計算實際情況都會有些許差異,跟A差別在於B的每月可投資金額還是2萬1,可以持續投入累積資產 且仔細觀察B的居住成本占總工作薪資的0%!!!不用負擔房租、房貸甚至連頭期款都不用從自己口袋拿出來,靠資產股息被動收入與槓桿的力量憑空套出一間房出來 四、風險: 講了上面那麽多,一定沒有白吃的午餐,要能知道這樣操作的風險在哪 1.股價下跌維持率不足: 上面所說的狀況風險最大的就是維持率不足需要補保證金或擔保品,所以最理想的狀況,就是每月的薪資收入還要能持續買進,或是準備存一筆預備金,如果真的發生大幅下跌的情況,才有足夠的擔保品或資金可以押入,真的再不行至少還有另一半的0056可以來做操作 2.不配息: 基本上機率很小,但還是有可能,這時候以B的薪資也還是能夠負擔房貸,重點還是在B要能把每月能利用的資金好好存或持續買進 3.無法填息: 可能短時間會貼息,但長時間來看還是有很高的機率可以填息。
4.投資人無法自律沒有足夠認知: 幾乎沒有人這樣做的很大原因就是投資人自身無法自律,領了股息卻花掉,無法長時間堅持投資,容易被洗出場,且買房優勢就是能強迫自己要繳出貸款,且長期持有,也是為什麼大部分買房的人都賺錢的原因,但如果能克服,有足夠的認知及操作紀律,持續買進、長期持有,先買股後續再用股去買房繳房貸真的沒有不可行,還能更輕鬆的繳房貸 以上沒有任何的投資建議,單純提供另一層的看法,做任何操作還是要做好功課,評估最適合自己的方式,沒有對錯,供參考嘍
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