貸款前看這篇：那些年，叫你先跟金主借錢塗銷私設後再幫你轉銀行的鬼故事😈

3/20客戶諮詢想利用媽媽名下房子進行增貸，但有新鑫設定二順位抵押權銀行都不予承作，因而詢問我私設轉銀行的可能性。這是老喬的主要業務之一，原則上只要滿足兩個要素，在先不塗銷私設情況下直接轉貸至銀行成功的把握性還是不小的，當然需視不同個案狀況先評估，才能知道機會如何🤔

①不動產要有七成以內的空間 ②貸款人要有程度以上的條件這是老喬做這種案子要求的兩個先決條件首先我們來看「物」的部分：客戶這間房子座落於新北市板橋，雖然是有點年紀的舊房子但畢竟是雙北蛋黃區，我自己初估市價約1200萬元。一順位設定在農會，民國93年設定480萬實際貸款400萬繳款至今，餘額所剩不多。二順位抵押權在新鑫，113年設定360萬實際貸款300萬，老喬以一般都是12%以上年利率計算，假設滿20期沒有違約金應該還有265-280萬左右。所以1200萬的七成範圍內綽綽有餘～

再來我們看到「人」的部分：客戶情況跟自述的差異不大，因房貸是掛在太太名下故聯徵上主債務只有他所說那筆王道的信貸，無使用任何信用卡自然沒有卡債（註：這裡很精彩，下段解釋），多查近增造成聯徵分數只有極低的479分，任職於上市櫃保全公司擔任主管一職已15年，健保投保金額為66800自然勞保級距必為45800，雖然「人」的信用報告弱了點但工作背景及薪水不差，重點是「物」的空間非常甜，老喬認為機會非常大，於是跟銀行討論完就進行正式送件了，到這裡我對此案件的結果是樂觀其成的，起碼我以為這樣⋯

一個月後4/20，我提醒客戶要注意銀行照會時，銀行主管通知他以前是A銀行的黑名單，雖然沒直接欠該行錢但因為做前置協商時所以當初有一起寫進去，而好死不好老喬現在跑的正是A銀行整併後的B銀行😓 （我要來解釋剛剛註的部分了）當時我看完客戶的聯徵的確有稍作懷疑，以客戶的工作背景跟年紀未使用信用卡極有可能是協商漂白戶，老喬還在送件前還做過內查，確定客戶在該銀行資料乾淨，所以我也沒多問多想，結果銀行內部聯徵正式拉下去就⋯啊啊啊啊啊啊啊😱😱😱😱😱😱 雖然這間銀行我很熟承作的主管跟我也是老交情了，但黑名單畢竟是黑名單，說真的到這裡我是完全覺得GG了⋯即使該主管跟我說他要去處理看看但我自己是不抱任何希望😭 只能安慰客戶至少沒說不行，去拜拜吧⋯ 隔天奇蹟居然發生了，還真的把黑名單拿掉😳 P.S銀行拉的聯徵跟自己郵局申請或自然人憑證調閱的長得不一樣🙃

然後在4/24這天結果終於批出來了，核貸800萬/240期/2.65%月付42980，需代償農會餘額設定一順位抵押權，「自行結清」新鑫二胎塗銷後始能撥款，銀行開辦費6500地政設定費代書費另計，無需躉繳購買任何理財產品或綁定保險，雖然沒有做到25+年客戶有一點小小的失望，但將年利率12%的私設二胎轉到2.65%的銀行房貸還多拿近400萬現金，月付不但沒有增加反而還減少一些，完全是非常好的結果，客戶對保完成後老喬立馬匯款273萬至新鑫結清並塗銷設定，發文的今天客戶銀行端已完成撥款並已將代墊款項歸還了，結案😏 可是這一個月我的小心臟快不行了⋯哎喲喂啊

—————————————————————————————— 所謂私設就是將財產抵押給非銀行的窗口，不管是融資/代書/當舖，親朋好友鄰居三叔公四嬸婆五阿姨都一樣，反正只要不是銀行端金融機構都叫私設，因為不管成數/金額/信用/財力的認列都比銀行寬鬆不少，甚至可以完全只看房價不看借款人背景，進而相對容易取得資金。當然代價就是利息較銀行亦高出許多，以兩大融資新鑫、和潤來說普遍年利率是12%以上，民間則是年利率15%或月息1.5%起跳，2%以上更比比皆是。人一定是在銀行借不到錢才會做私設，不會有第二個理由，因此在不塗銷（尚未還完）的情況下要轉貸到銀行自然不會那麼簡單，銀行又不是白癡都知道你底子不乾淨了還幫你解套？坊間很多垃圾代辦還是地政蟑螂會把這項業務包裝的很容易，大概就是說什麼你現在條件不夠所以先跟金主借一筆錢把私設塗銷掉順便養條件，我們認識銀行的誰誰誰關係多好又多幾個月就可以幫你轉進去銀行，甚至有的錢都還沒拿出來就叫你壓一張大額本票綁著你這樣，老喬可以直接告訴你，九成九都是唬爛的，不是要坑你就是要搶債權而已😤 詳情之前有過詳細解釋就不多說了，可看過往發文案例～ —————————————————————————————— 老喬平均一個月會遇到20個以上諮詢該項業務的客人，坦白說符合條件的可以做的只有不到一成，能做又能過的自然又更少了，即使以我的人脈跟經驗，少數銀行也是久久才願意幫我吞一件，如果太頻繁也不願意收。因為好好繳沒事都沒事，一旦遲繳逾放甚至變成查封拍賣，這個案件所有經手蓋章的人報告一定寫不完，嚴重甚至會丟了工作。因為通常不塗銷轉銀行最多只會核貸到七成甚至更低，等於這些原本體質就有問題的人手上的房子還有1成以上的空間，很多時候是好不容易折騰半天把棘手的私設處理掉了，過陣子這些人又會回頭跟融資或民間借款，銀行身為債權方的風險就會直線上升☹️ 老喬講了這麼多年的貸款知識還是那句話：「不合邏輯的事，往往就一定不會是好事，不要不懂裝懂更不要自作聰明。」以後再遇到有人跟你說什麼先跟金主借錢培養短時間可以幫你轉銀行的，不管跟你畫多少大餅，封鎖他。

除非借你錢敢不設定，或許還有幾分可信度，我以前還真的傻傻做過這種吃力不討好的事，結果他給我跑去偷過戶現在還在被我法扣中，如無意外大概再扣個⋯幾百年就會扣完了吧🙄 老喬碎碎唸我們下次見🤗