老喬這次分享的案例內容會比較短，因為客戶話實在太少了🤣，但背後能延伸的觀念非常重要，請各位耐心看下去～ 6/15當天，客戶開頭就表明名下有一間座落在新北蘆洲的不動產尚有10年期限，因經常性薪資只有五萬元該筆房貸就佔了四萬八😱不知道有什麼方式可以降低餘額❓ 老喬火速拉了謄本並且申請客戶所清，房子的貸款抵押權相當單純就只有一筆玉山銀設定第一順位抵押權，設定金額1056000元回推當初貸款金額為880萬，老喬自己抓此案行情大概1300萬左右稍微灌點水可以抓到1400萬，客戶從104年繳到現在餘額剩450萬不到空間根本像海一樣寬，寬到增值稅我都懶得算😁 雖然客戶財力不漂亮年薪申報只有約莫32-34萬，所謂五萬薪資又是由兩家公司分開匯入加起來才有，但正如老喬剛剛說的不動產空間像海一樣寬座落位置又好，這信用只要沒有重大瑕疵腳隨便喇一喇也會過☺️ 但這麼好的事哪輪的到我⋯

安排A銀行拍照鑒價送件沒幾天後該行要客戶提供玉山的繳息，老喬這時候開始覺得抖了⋯ 因為空間這麼大的情況會要求申請繳息又要完整明細肯定不尋常，果然老喬看完後倒吸一口氣，近半年每期都是逾期一個月的😦，客戶表示因為沒有自動扣款都是自行存入帳戶，某次忘了去繳後就一直晚一個月才去存，也就是一月要繳的錢都是二月才補並且長達半年～（這我該說什麼🙄） 總之呢報價條件較優的A銀行是走不通了，還好老喬的實力也不是紙糊的我還就真不信成數這麼甜的六都案件沒銀行要了，最後B銀行核貸600萬拆三筆核撥，分別是300萬/15年3.34%+150萬/20年/2.88%+150萬/30年/2.88%，代償玉山後尚有約150萬現金可運用並有效將原本4.8萬月付減少至3.5萬，下班收工😏

同場加映，這個老喬所謂話很少的客戶居然在案子順利後居然希望變成案例還跟我聊起了爸爸經😂 下面是一個成熟的爸爸給五個月新手爸爸的鼓勵哈哈哈哈

—————————————————————————————— 回到我們今天的主題：不動產有空間一定能貸款嗎？ 理論上是，但要看走什麼通路～ 任何貸款的方向絕對不會離開銀行/融資/民間三個方向，請注意我指的是「任何貸款」，不管方案再好聽內容多生動都是一樣的，以不動產抵押貸款來說沒人真正想要你的房子要的都只是利息，所以成數甜不甜，好不好下車就是能不能核准最重要的考量，真的走到拍賣動輒23456年，真的賣掉了也只能拿回原本的損失跟期間應計的利息，有多還是得還給你，更不用說多的是流標甚至不夠還得要向你進行差額催討的例子，以今天分享的個案來說，地點在雙北鬧區鑑價1400給600萬還不到五成隨便拍也有，這一點就成了核貸的關鍵足以彌補財力跟信用上的瑕疵，畢竟瘦死的駱駝比馬大，座落地點好的物件就有這種好處，流通性佳銀行風險就低，更不用說還有「成數」這一道保護傘收在後面。 同理的不管是買賣件或原融件，撇開工作/信用/財力等等基本條件來看，老喬認為房貸或車貸這種有擔保貸款最重要的就會落在剛剛提到的「成數」，簡單來說就是東西值多少，你自己出多少銀行出多少。 你想貸到八成甚至用房綁信偷渡到八五成，銀行自然就會斤斤計較拿出放大鏡檢視你提供的每一項資料，反過來說一般非受僱或沒正常申報所得的族群，只要你現金水位夠高，原則上申貸過程一樣會「非常順利」，舉例你要買一間房子鑒價3000萬你只要貸1000萬，銀行真的沒有那麼在乎有沒有勞保薪轉～ —————————————————————————————— 最後想跟大家討論一件事，很多人總喜歡說什麼我以前房貸利率才多少，信貸利率才多少這類廢話。 哈囉～我以前吃一碗三商巧福也才75塊還是大碗的附小菜飲料🥤，物價既然會通膨利率當然也會。 整天張飛打岳飛等於拿🍌比🍗，貸款不是為了比較別人的條件，自己的用途有沒有必要，支出能不能負荷，最重要的是問問自己值不值得，如果三樣有一樣未滿足就再想想，如果都肯定沒什麼好想的，那個跟你說三道四的人不會幫你繳錢，更不會借錢給你花🤔 老喬碎碎唸 我們下次見🤗