有退路的安全感值多少錢？ 🇨🇦買預售屋的血淚
匿名
疫情期間畢業，當時評估自己若沒遇上適合的人不想結婚，但本身有想要小孩的打算於是看起來房子跟凍卵的資訊。
21年花了400萬買了約2000萬市中心的預售屋。（已經盡量換算成台幣比較好閱讀）
緊接著遇上了適合的人，在22年底結婚了！這期間經歷了房價更高的飛漲，房貸利率從疫情時促進經濟的<2%到2023最高有到>7%的程度。我則是自由自在的是沈浸在不用還貸的壓力，以及在這期間迎來了第一個孩子。當時覺得挺好的！人生的一切都在朝自己的人生目標前進⋯
直到今年終於迎來了交屋的日子，一切都變了！眼看日子一天天過去，我反而越來越緊張，因為有超多的狀況完全不像當初準備的順利：
1. 房價跌超過30%-40%
2. 自住 vs 出租 到底怎麼選
3. 房貸利率依然不低
首先，因為利率高加上移民政策鎖緊，房屋交易相當低迷，房價一直在跌⋯而政府為了幫建商清庫存，直接祭出13%免稅政策導致現有房子市價跌到不行，比我大的單位，可以比我更便宜的價格買到。而我現在的單位大概只剩1300萬的價值，原來為了這個安全感，我把整個頭期都一起賠進去還得繼續倒貼呢！這中間若用那400萬炒炒股能賺多少？中間在房價高點我賣掉這個樓花能賺多少？想想就有點難過，但因為是婚前財產本就不會想刻意去動它的！所以還是乖乖認栽吧！
再來，交屋時選擇自住跟出租影響著稅務、房貸等等的問題：
《自住交屋》
好處：
1. 可用FHSA（首次買房免稅帳戶）交屋還貸（一年可以放8000加，約18萬台幣）這錢可抵扣稅前收入，而且領出時不用交稅。
2. 新房退稅：可拿回24000加（54萬）
3. 首次購房紅利：第一次買房自住可再多拿8000加的退稅。
壞處：
1. 超高持有高成本：至少得自住一整年，目前每個月我得繳交9萬多的房貸、管理費+水電至少一年（等於為了自住我得交100多萬養個沒人住的房）
2. Change in use：若之後改出租的話，會變成我出租當日房子的市價（目前來說是1300，之後可能更低？），而後我若賣出則需要以這個價格為基準，若賣超過1300，其中的一半得交所得稅，而不是鎖在我原始購買的價格2000。倘若之後換回自住亦然，需要再以當下市價賣出，然後未來若自住幾年後賣出時還是得補交稅⋯總之，挺地獄的！
3. 國稅局對於自住屋查的非常緊，得把所有文件跟寄件地址搬到新地址下，也得出示很水費、電費帳單等等的相關紀錄。
4. 現實層面是，我們現在住在郊區的房子裡，也沒有打算過去住。我當初買只是想著以後若離家結婚，哪天若離婚了仍有房子住（因為父母沒要留房給我）、沒離可以給小孩讀大學時住、或者以後退休不能開車時可以住，旁邊走3分鐘就有醫院。
《出租屋交屋》
好處：
1. 利息抵稅：房貸利息依舊得交，但可以用來抵扣租金收入，若是負數，則會抵扣到我的實際工資，降低我的稅階，可能還能退稅回來。
2. 鎖定房屋成本（ACB）：把房價鎖在購買價2000，未來除非哪天賣了超過2000否則無需交稅。
3. 一樣享有新房退稅：拿著租客一年的租約一樣享有24000的新房退稅。
4. 降低經濟負擔：租客可以大大減輕每個月9萬的壓力，租金收益約在5～6萬間，等於自供3萬多。
壞處：
1. 房貸那邊有點難搞定：幾年前就已經批下來的房貸因為我當時的薪資並不高，所以簽了媽媽當擔保人，而我申請的那家銀行，只有自住房可以加擔保人，而投資房產是不行的！ 若另外找別的銀行則需要面對目前房子市價太低，即使給了8成也得自補很多錢的問題。
2. 沒有自住房的補貼優惠：少了8000加的退稅，過去幾年FHSA的貢獻只能轉入RRSP的退休帳戶，未來提出時得交稅。等於這幾年的規劃白費⋯況且離我要退休還有幾十年啊！
3. 擔心出租反而會帶來更多的煩惱，比如租客不交租、惡意破壞等等，加上租客權力大、趕人上法院排期又長⋯）在安省做出租基本等於在替政府做社會福利⋯
不過評估後出租雖然少了優惠，但是在稅務上尤其是目前房價下跌的狀況下，出租是更有利的！但礙於銀行那的限制我一直處於緊繃的狀態，最後在和律師詳談過後決定以自住+部分出租這種情況去交屋，這樣既滿足了銀行那投資房不能有擔保人的規定，同時之後能跟政府以出租的一年合約領回24000加的退稅。而若未來真的有規劃要買房，若無法以購買價作為房屋成本，那麼我會選擇到時候把多餘的錢放入RRSP（退休儲蓄帳戶）來避稅，因為我一直沒有特別對這個帳戶供款。
最後，交屋當日的支出為121萬台幣。
這一路來真的是驚心動魄，很擔心交不了屋或者臨時又有變卦等等的！但也有很多相對值得慶幸的事：
1. 早辦貸款的優勢：幾年前就辦了房貸，首先房價依當時價格的八成給，且給的利率補貼比現在好多了！況且當時審核能貸能拿年收的5倍，現在則較低。
2. 建商感覺處理事情上很慢也有點散慢，但相對其他的建商比起來我只能說至少是無功無過，至少沒爛尾？
a. 首先有RBC銀行的blanket appraisal 依當時的購買價來算房貸，雖然我沒申請他們的，但也給了一些人出路，否則依現在市價去拿房貸估計沒有那麼多現金流的人得破產，而越多人收不了房就可能造成那棟樓多個單位的低價出售，影響後面該樓房價。
b. 臨時入住期短：Occupency fee 收了6個月的支票，但實際只交了2個月不到。（安省有兩個交屋，一個是還沒正式交屋前當房子已經能住人就會要你搬進去，開始跟你收錢。這中間你得交管理費、稅、還有剩餘貸款的利息，而這個利息通常比你在外面拿的房貸利息更高，但完全不會扣到本金啊！等於白給的）而有的預售從可以入住到正式交屋可能會拖到半年甚至更久⋯
c. 交屋補貼：去年年底憑給了建商已批貸款文件獲得了11萬的交屋補貼
d. 頭期款利息：這點每個建商都有，但我寫出來是因為我認為台灣的建商好像沒有這東西？我先前交的頭期款在這期間總共生出了26萬的利息，在交屋時給抵扣了！
3. 順利在最終交屋前出租：建商原先買賣合約上禁止occupancy期間的出租，但在驗屋點交時又給了一個專約經紀可以幫忙協助出租，所以實際我的房子在occupancy後的一個月內就找到租客了！雖然給了一個月的租金作為報酬，但跟現在的租屋市場比起來，當時的市場的確比現在好得多⋯至少跟同棟樓的其他單位比多了5000多塊一個月。而且那位經紀非常負責，交屋鑰匙他幫我拿，並且送到我家，替我量了窗戶尺寸讓我可以直接上網訂窗簾不用再過去那裡親自量尺寸，連跟租客的面試也是他蒐集我要問的內容，並且跟租客們錄影完成、還外加給了整個會議的摘要跟逐字稿，後面發現租客有貓時，也趕緊幫我們加了其他的後補條款（租屋內部歸還時寵物的破壞不能算是正常的使用痕跡、可以因此要求賠償）總之，他的出現讓我整個體驗感比買屋本身更好👍
結論：
說到底，房價跌了，心態多少還是會崩的！但因為我還年輕，我等得起（？）所以依然覺得即使每個月是負現金流，但有個退路的安全感，對我來說比起金錢上的損失更重要！更重要的是我挺過來，沒有破產！但凡早幾年交屋，陷入7%的房貸利率（我目前拿到的是3.48%，這裡一般來說每3-5年需要更新一次）又或者在房價更高點買，我都有可能陷入一個比現在更慘的境地。而且買了房、有租客，目前也穩定交租，那麼我現在就能把當初多存的錢可以開始做其他的規劃了！
另外，雖說是婚前財產，但婚後才交屋，可能有人會說我婚後還的貸款到時候可能會被另一半要求要分。但是，因為他自己的投資房跟收入比我多多了！我是沒打算要搶別人自己的成果，只是要個安全感。總之，不用擔心，如果有那天應該也會是我佔到便宜的⋯(˶‾᷄ ⁻̫ ‾᷅˵)
