房產兩三事｜包租代管篇 #63 🏠老公寓沒有管委會，公共區域壞掉到底誰負責？ 很多中古公寓、老公寓都會遇到一個問題：「我們這棟根本沒有管委會，那公共區域誰管？」、「樓梯燈壞了誰換？」、「抽水馬達壞掉誰出錢？」、「頂樓漏水是不是五樓自己處理？」其實，沒有管委會，不代表整棟房子就「沒人管」。 🔸一、老公寓沒有管委會，很常見 早期很多四、五樓公寓，住戶不多，也沒有固定收管理費，所以常見的運作方式是： ① 由其中一位比較熱心的住戶擔任聯絡人 ② 公共電費由某一戶先代繳，再跟大家分攤 ③ 公共區域清潔由住戶輪流 ④ 水塔、抽水馬達、大門等設備壞掉時，再臨時找大家討論 ⑤ 大額修繕則由相關屋主共同決定 這種方式雖然不像社區大樓那麼制度化，但實務上非常常見。 🔸二、沒有管委會，不代表公共設備壞了就沒人負責 重點不是「有沒有管委會」，而是這個東西到底是不是共用部分？例如： ✔ 樓梯間 ✔ 公共走道 ✔ 公共照明 ✔ 大門 ✔ 共用水塔 ✔ 抽水馬達 ✔ 外牆 ✔ 屋頂部分設施 ✔ 共用排水管線 如果屬於全體住戶共同使用的設備或區域，通常就不能單純叫某一戶全部負擔。 🔸三、費用也不一定永遠是「全棟平均分」 假設一棟五樓公寓： 📌 情況一： 頂樓水塔供應整棟住戶使用。水塔壞掉時，通常就比較可能屬於大家共同負擔的公共修繕。 📌 情況二： 某條管線只有二樓、三樓使用。如果故障的設備只服務特定住戶，則有可能由實際共同使用的人分擔。 📌 情況三： 某住戶自己施工造成公共管線損壞。這時候就不能再要求所有人平均出錢，可能應由造成損害的人負責。 所以不是看到「公共區域」四個字，就一定全部平均分攤，還是要看： 👉 誰使用？ 👉 誰受益？ 👉 為什麼損壞？ 🔸四、頂樓漏水也不是一定叫頂樓住戶自己吞 老公寓最容易吵的，就是屋頂漏水。有人會說：「你住五樓，當然是你自己修。」但實際上不能這樣直接判斷。如果漏水來源是屬於共用部分的屋頂、防水層、外牆等，就可能涉及全體或相關區分所有權人的修繕責任。但如果是五樓住戶自己增建、施工或私人設備造成漏水，就可能是另外一回事。所以還是要先找出漏水原因。 🔸五、沒有管委會，建議至少建立「簡易管理制度」 如果整棟真的不打算成立管委會，我會建議至少做到這幾件事： ✔ 建立屋主LINE群組 ✔ 指定一名公共事務聯絡人 ✔ 公共支出保留收據、發票 ✔ 修繕前先在群組留下紀錄 ✔ 大額費用先取得相關屋主同意 ✔ 把分攤方式寫清楚 ✔ 重要決議保留文字或簽名 不然最常發生的就是：「我什麼時候說要出錢？」、「當初不是說一戶一千嗎？」、「為什麼這次我要出比較多？」、「這個東西又不是我在用。」最後小問題變成鄰居大戰。 🔸六、真的事情很多，也可以正式成立管理機制 如果住戶越來越多、公共修繕頻繁，甚至常常為了費用爭議吵架，也可以考慮召開區分所有權人會議，選出管理負責人，甚至進一步成立管理委員會。 因為《公寓大廈管理條例》的運作重點，不是只有新大樓才適用。即使是傳統老公寓，也可能涉及共用部分、修繕、費用分擔及住戶間權利義務。簡單來說：「沒有管委會」≠「公共區域沒人管」真正要看的，是： 👉 設備是不是共用？ 👉 哪些住戶實際使用？ 👉 損壞原因是什麼？ 👉 費用應由哪些人合理分擔？ 老公寓最怕的不是沒有管理費， 而是每次有事情才臨時找人、臨時收錢、臨時吵架。把規則先講清楚，很多鄰里糾紛其實都可以避免。 ※以上為一般租賃與公寓大廈管理實務整理，個案仍須依建物登記、規約、實際使用情況及損壞原因判斷。