🏠 房產兩三事｜包租代管篇 #73 👉 房東把房子賣掉，房客一定要搬嗎？一次看懂「買賣不破租賃」的原則與例外 很多租客一聽到房東說：「我要賣房子了。」第一個反應就是：「那我是不是要搬？」其實不一定。《民法》第425條有一個很重要的原則：買賣不破租賃。簡單講就是：房子賣掉，不代表原本租約就跟著消失。 🔸 一、什麼叫「買賣不破租賃」？ 如果房東已經把房屋交付給房客使用，而且房客目前仍然在占有、居住，之後房東把房屋賣給第三人，原則上新屋主要承受原本的租賃關係。也就是說，新屋主不能只因為：「現在房子是我的。」就要求房客立刻搬走。 🔸 二、舉個最常見的例子 房客A跟房東B簽：2026/1/1～2026/12/31一年租約。到了2026年6月，房東把房子賣給C。如果符合買賣不破租賃的要件，那麼C買到房子後，原則上還是要讓A住到租約期滿。不是過戶完成，租約就自動失效。 🔸 三、但有一個很重要的例外：超過5年的租約 如果是不動產租賃，而且租期超過5年或是沒有約定期限的不定期租賃，又沒有經過公證，就不適用民法第425條的買賣不破租賃。所以：10年租約＋沒公證。遇到房屋出售時，房客就不能直接主張：「新屋主一定要承受我剩下的租期。」 🔸 四、「未定期限」就是不定期租賃嗎？ 是。簡單來說：定期租賃＝有明確開始、結束日期。例如：2026/1/1～2026/12/31。不定期租賃＝沒有明確終止日期。常見情況包括：原本租約已經到期，但房客繼續住，房東也繼續收租，雙方沒有再簽新的定期租約。這時可能形成：不定期租賃。 🔸 五、那不定期租賃遇到房東賣房，不就很危險？ 對。如果是不定期租賃＋沒有公證。那確實可能不適用買賣不破租賃。也就是說，房東真的把房屋賣掉、完成過戶後，新屋主原則上可能不受原本不定期租約拘束。這時房客就有被要求返還房屋的風險。所以：不定期租賃看起來很自由，但遇到房屋出售時，保障反而可能比一般1年、2年的定期租約更弱。 🔸 六、那房東只要說「我要賣」，就可以叫房客走嗎？ 也不是。要注意：「準備賣房」跟「房屋已經完成所有權移轉」是兩件事。房屋還沒過戶之前，原房東仍然是出租人。尤其是不定期住宅租賃，出租人要終止租約、收回房屋，仍然可能受到其他法律規定限制。不是只要一句：「我要賣房。」就可以今天通知、明天趕人。 🔸 七、新屋主可以直接換鎖、斷水斷電嗎？ 不可以。即使新屋主最後依法有權要求房客搬遷，也不能自己換鎖、把房客東西搬出去、斷水、斷電，用私力把人趕出去。如果雙方有爭議，還是要循法律程序處理。 🔸 八、租客想住得更穩，可以怎麼做？ 如果你現在是不定期租賃，而且擔心房東未來可能出售，可以考慮跟房東重新簽：1年、2年或其他明確期限的定期租約。例如：2026/10/1～2027/9/30。只要符合買賣不破租賃的要件，就算房東中途賣掉，通常新屋主仍要承受剩餘租期。如果是很長期的租約，則可以進一步考慮公證問題。 房東賣房，不是房客一定要搬。但租約型態真的很重要。可以簡單記成： ✔ 一般5年以下定期租約 → 原則上適用買賣不破租賃 ⚠️ 超過5年＋未公證 → 可能不適用 ⚠️ 不定期租賃＋未公證 → 可能不適用 所以租客不要只在意「租金多少？」也要看看：「我的租約到底是哪一種？」尤其打算長期住的人，有時候一份期限明確的定期租約，反而比一直不定期續住更有保障。