貸款前看這篇：關於私設轉銀行- 我的做法

這是近期協助私設轉銀行的案件，如對話所述當事人房屋原銀行胎餘額約660萬，兩筆二胎為融資餘額約220萬，雖不動產鑑價有1500萬，因私設關係只能抓七成（去年還有八成，但現在買房都不一定有八成了🤷），該客戶兩夫妻工作背景都在及格標準，不動產空間也夠，但繳息實在太糟，不光房貸/信貸/信用卡繳的差，就連二胎都遲繳，兩個人加起來聯徵只有900多，老喬真的是吃奶的力氣都用光了才拿下😮‍💨 具體明細如圖⬇️

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關鍵來了，因為月付比算不到所以還需要代償兩筆信貸17萬，原本預估七成（1050萬）也因為嚴重遲繳砍為六成（900萬），這樣算下來不夠還二胎私設，因為頭胎銀行轉貸銀行就要652萬了，既然案件都跑到這了順利最重要，能從15%十年期的融資變成3.8%二十年期的銀行當然是好事一樁🤗反正不夠還的差額我借你就好。（雖然代墊的部分我還是有收一點利息啦🤤）當中一筆已繳19期再繳一次就可省下10%違約金，客戶表示真的沒有辦法繳隔天又是最後繳款期限，老喬也先幫客戶補了第20期（21597）再省下近15萬的違約金。 ————————————————————————— 細心的你可以發現標題中有一句話：「我的做法」。為什麼老喬強調這四個字呢？因為這是我認為最爲保障當事人及代墊方權益的方式，很多人在做私設轉銀行會跟你說，先跟金主借錢把二胎還掉，銀行看不到私設會比較好過件有的沒的，不然就是什麼先簽一張本票將權狀壓在他那邊拖個一年半載，中途不想辦了就要賠高額違約金，你簽了本票我要告你什麼的，通常這就是陷阱的開始，讓我娓娓道來⬇️ ①銀行要的是你的利息，不是你的房子，將具有價值的不動產抵押設定給銀行是「相對好貸款」而不是「絕對能貸款」，拍賣你的房子並不會賺錢只是拿回損失而已。所以除了房子要有空間，工作/信用/收入也是關鍵，如果「物」的空間大風險就低，自然「人」的條件不會吃那麼重，但哪個二胎做私設不是因為銀行貸不了，就算你先借錢還掉私設也只是讓物件好看點，個人條件還是弱。 ②世上沒有任何貸款是能夠保證的，你先跟金主借錢還你的私設，萬一貸款沒過呢？你只是從欠A變欠B而已，既然人家先拿錢幫你還私設，現在貸款沒過是你的事，人家借你錢是事實，就算狠一點要求你付更多利息甚至要吃掉房子你根本沒辦法反抗，畢竟債權人絕對有權利要求債務人變賣有價資產償還。（這邊的另一個劇本就是我們跟銀行裡面很熟啦，保證沒問題什麼的🫠） ③既然雙方沒有借貸事實為什麼委託申辦貸款需要先簽本票？憑什麼權狀要扣押在別人那？還有什麼要先簽買賣合約書書公證的根本是狗屁不通～私設轉銀行本就是困難重重，很多代辦畫虎畫蘭花的說一大堆，不外乎是騙你不懂先拿你一堆東西方便之後嚇唬你，成功坑你一大筆，失敗就逼你從其他高額利息的管道借出來支付，甚至明知道一點機會都沒有先騙你說可以做，等你發現不對勁想拿回這些「本來就屬於自己的東西」就跟你索取根本不存在的違約金，相關故事可參考前文⬇️

個人牆

喬醫師

25/5/25

貸款前看這篇：有實體店面又怎樣？有合法登記又怎樣？垃圾裝在再漂亮的垃圾袋裡還是垃圾

NSFW

這是一個很複雜且文長的故事，對話內容我只能盡量排列，看不太懂的可能要自行腦補一下🤓，——————————————————————————，——————————————————————————，————

————————————————————————— 銀行不會幫你代償私設，即使房貸核准你也必須要自己還掉融資/民間二.三胎銀行才會撥款，因為不動產設定權一定要銀行是優先順位～所以老喬在做私設轉銀行的做法是： 1.確定「人」有沒有條件 2.確定「物」有沒有空間如果上述兩項條件在標準內，我會直接跟銀行溝通以原有狀態送件，當事人既不用先吸收代墊利息去賭一個未知的結果，也不用付出其他代價承擔更大風險。核准後我隨時能幫你代墊，銀行撥款後再還我就好（這時候才需要簽本票，因為我幫你先還了），頂多沒過就是繼續繳原貸而已。而且貸款是不需要任何東西正本的，送估價甚至跑案件只需相關資料影本及不動產土地建物謄本即可，權狀跟印鑑證明都是確定要設定才需要用到。以上，是我認為私設轉銀行最正確的做法。

————————————————————————— 貸款仲介（代辦）這個行當，只要ㄧ念偏差就會直接使人陷入萬劫不復，就算間接都是一種罪過。誰都要養家糊口沒錯，但唯有「良知」才能真正吃上一口安生飯。道德跟專業不但能讓我良心不受譴責，飯還比你大碗。尊嚴，是自己要來的。要讓人尊敬自己得先尊重自己。老喬碎碎念，我們下次見🤗