『房貸已繳一段時間、況且房價也有漲，應該可多貸吧』 在有資金需求時，屋主第一時間想到的就是房屋增貸；但實際向銀行提出申請卻常發現：「房子有價值、不代表銀行就會照你想要的額度核貸？」有人可以順利增貸，卻也有人最後增貸額度不足、甚至直接被銀行婉拒。問題到底出在哪裡？其實，銀行評估房屋轉增貸，不只是『房子價值多少』，是連同借款人的還款能力＋信用條件綜合判斷。既然案件成敗取決於擔保品與借款人兩方條件，欲增貸、首重就在『房屋擔保價值』是否足夠；而擔保價值則取決於以下： *當初房屋貸款核貸成數 *是否持續都繳寬限期 *本金攤還期數已多久 *房屋詳細座落位置（行政區、生活機能、交通、房價穩定度） *房屋型式（電梯大樓、華廈、公寓、透天、平房等） *屋況（內部是否有裝潢、漏水、結構、有無違建） *屋齡（屋齡越高，通常鑑價及成數較保守） *持有時間多久（增值稅可能影響到貸款額度、尤其蛋黃區） 即使透過銀行鑑價與計算出可貸金額，還未必是肯定的數據；仍須檢視貸款申請者： ① 收支比、負債比 ② 每月還款能力有無疑慮（財力證明是否明確） ③ 聯徵信用繳款記錄 ④ 原房貸繳款紀錄是否正常 ⑤ 信用卡是否經常使用循環信用繳最低 ⑥ 工作穩定性（是否經常更換）、職業別（職業風險等級） ⑦ 資金用途（近幾年銀行重視） 近期遇兩網友紛針對房屋貸款部份提問，A網友（圖一）

工作（公務員、年資8年）與收入條件（年收73萬）乍看應該無庸置疑，房貸也從250繳到剩下188萬，惟信貸筆數較多、月付金會佔支出比重，恰巧網友也希望透過增貸來清償無擔保信用貸款餘額，原則上用途亦符合理債。 不過A網友除了整合信貸、另外還要多增貸150萬家用預備金，算了一下、還清信貸餘額至少須要85萬，等於須要188+85+150=423萬，銀行對房屋鑑價金額保守預估須要達到604萬（七成）以上才有機會。 我進一步徵詢A網友『當初是否買賣取得？房屋座落位置哪一縣市？房屋型式為公寓？還是大樓（主建物坪數有無大於15坪）』等；對方回覆： *買賣／花蓮縣新城鄉／電梯華夏（有個人停車位）／室內空間約18-19坪 分析： 1.花蓮縣新城鄉土地多半屬非都市計畫區内，大部分銀行授信準則多半不予以承做（即便有、低成數受理） 2.非都計區內房屋且為電梯華廈增值空間較受到限制，即便有車位價格也不高 最終我給予A網友回覆是『審慎保守期待值勿過高』；建議可以先問過原房貸銀行是否願意提供借新還舊方式，以增貸額度去還清信貸餘額以期降低月付金，至於150萬的家用預備金~個人認為達成率較不高了。A網友個案很明確關鍵在於擔保品，也呼應我開頭所說『首重在房屋擔保價值是否足夠』。 B網友（如圖二）

則將重點放在『負擔重、如何降低月付金』，既然目標已確定、規劃方向上就是朝『恢復、甚至再延長攤還期限』去進行。步驟上可先主動與原房貸銀行聯絡協調，可否透過重簽增補契約方式，將原本已繳房貸期數、再重新恢復到20年（或更長期限），藉由時間換空間方式降低月付金（此方式不適用於信貸）。 若原房貸銀行不允、就轉向房屋轉增貸方向規劃，嘗試透過轉增貸將房屋價值增貸出來還信貸餘額，以一併將房貸轉至其它銀行重新攤還20年甚至30年（30年須檢視屋齡與借款人年齡等）；如此也同樣可以降低月付金，甚至將信貸放到房貸中、降負擔之效益就更為明顯。 接續對先前我曾經協助規劃且完成房屋轉增貸的個案說明： W小姐表示“目前想用房子增貸整合我的貸款降低月付金；房子單獨我的名字、但實際上是我跟弟弟共有的，目前有房貸（當時弟弟當保人）。有先詢問兆豐，條件下來大概會是多增加65萬、利率2.88%；另外也多找了某銀行、有初估應則多110-120萬的空間，主要卡在一個點，「房子是要做出租、目前正在裝潢」~而業務私下跟我說商業用成數跟利率沒法那麼好。因為我每次都有看到您的回答，想說問看看您這邊。” 分析目前關鍵因素： *房屋位於台中，而所有權人目前人在新北工作、非自住性質 *房屋目前進行裝潢(打成隔套)作業，準備未來作為出租使用 *借款人有銀行債務、每月固定貸款支出，且收入來源不明確 *旁系親屬雖願擔任保證人、但某些銀行限制須直系血親 本案借款人W小姐目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況 現職職務：某精品店登記負責人 (資本額20萬／獨資) 商號設立時間：民國98年11月11日 近一季405稅額申報書：3,954元 銀行負債（如圖三）：

*國泰世華房屋貸款：核貸金額650萬／分30年攤還／月付金約25,774元(利率約2.55%) ／餘額約6,134,445元 *合庫銀行中期擔保貸款：核貸金額50萬／分五年攤還／月付金約8,710元／餘額約47.6萬元 *國泰世華中期擔保貸款：核貸金額50萬／分五年攤還／月付金約9,803元(利率6.6%)／餘額約11.5萬元 *國泰世華中期擔保貸款：核貸金額30萬／分五年攤還／月付金約6,058元(利率約7.8%)／餘額約17.3萬元 *中國信託信貸：核貸金額47.1萬／分七年攤還／月付金約7,522元(利率約8.8%) ／餘額約433,054元 *中國信託信貸：核貸金額8萬／分七年攤還／月付金約1,278元(利率約8.8%) ／餘額約73,555元 *永豐／國泰／中信／台新／滙豐／富邦／合庫共七張信用卡：均全額繳清 最近三個月內聯徵查詢：永豐（06/11） 經詳細評估後對本案的分析意見： 1.W小姐本身設立營業精品已15年，營業地址於新北市、採用免用統一發票的405稅單，也讓店面實際營業額部分較難以進行估算。詳閱她所提供的三本銀行往來存摺，包括存入金額與筆數、平均餘額都不多。計算她目前每月除房貸外、另須支付銀行紓困貸款、企業貸款等月付金，如果僅以405表與這幾本存摺的財力，『於本次房屋轉增貸款中確定算不過』。 續上、W小姐雖表示有存股，詳閱過她提供的證券帳戶多為投資ETF與金融股，惟價值不多、對本次增貸實際幫助效益非常少。 2. 本案擔保品座落位置尚可，位市中心且周遭生活機能包括文教、對外聯絡交通等都非常便利。惟房屋雖登記一般住宅用，實際上W小姐與弟都不住於此；目前空屋且無任何裝潢（如圖四、圖五），W小姐規劃正進行裝潢、準備隔成四間套房與浴室，未來準備出租作為投資使用；這動作也讓許多銀行不願承辦非自住型房屋，對投資客均敬謝不敏。

續上、即便有銀行願意承作非自住型房貸，但也跟某銀行回覆W小姐的一樣：『實際為出租商業用途、貸款成數跟利率就沒辦法給到多好的數據。』故在前置作業上、我們特別注意鑑價報告照片之呈現，與對本案截長補短的陳述說明。 3. 值得慶幸的是：借款人雖收入財力明顯不足，但對使用信用卡部分堅持不循環信用、不預借現金，額度比率的使用也控制得很好，帳單也全額繳清；保證人無論是收入與信用方面、也適時地協助整個貸款增加還款能力上的說服力。 銀行最終審查結果（圖六）：最終核准房貸總額750萬／利率為2.23%(指數型房貸利率)／分20年本息攤還／月付金約38,764元

試算本次增貸金額還清國泰兩筆企業貸款（餘額各約11.5萬元、17.3萬元）、兩筆中信信貸（餘額各約43.4萬元、7.4萬元），每月初估可減少月付金約24,661元，不但達成『低利還高利』立即省下利息，還清四筆貸款後還多出約50多萬現金，作為周轉運用應也是足夠！ 如果網友目前名下有登記有房屋，近期有資金需求，但不確定自己的房子還有沒增貸空間，可以先從幾個基本條件開始瞭解；包括房屋所在地、房貸餘額、與個人收入與負債狀況。 透過這些條件，大致分析可行性、進一步再評估轉貸增貸或其他資金規劃方式；畢竟，房屋有價值不代表一定能貸到理想額度，重要的是瞭解申請條件與剖析現實情況，最後再規劃篩選合適的貸款方案。 歡迎討論、分析評估與後續規劃