民法ㄧ試13

民法第13集這集介紹的是租賃契約 ——————————————————— 🌟🌟🌟🌟🌟租賃契約的定義🌟🌟🌟🌟 第 421 條 1.稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。 2.前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。 ———————————————————— 一說文解字：「租」字在古代指田賦，是佃農在稻子收成後要交出去的年貢。（租金不一定是錢）

二.民法中「租」的定義所以民法契約中，「租賃」一定是指「有償」移轉用益物權，如果無償；那是「使用借貸契約」。

三.契約種類的劃分如前所述，債各對契約的歸類跟生活常情也相符，使用別人的動西，要付錢叫「租」，不用付錢會說是「借」。除此之外還有「消費借貸契約」借錢或借代替物），指當事人一方移轉金錢或其他代替物之「所有權」於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。代替物或錢借給對方，就是要讓他自由處分的，清償時再還同種類同數量就好，所以是直接移轉所有權。這種契約可以是有償也可以是無償。（因借錢給別人，不管算不算利息在經驗上都不罕見）有償的消費借貸：

———————————————————— 四.租賃契約的要式性？第 422 條不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。 🙂：租賃原則上是不要式契約，例外是「不動產租賃且期限逾一年者」，若違反本條效力是「轉為不定期限之租賃」。 ▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️ 🌟🌟🌟🌟租期的法定限制🌟🌟🌟🌟🌟 第 449 條 1.租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 2.前項期限，當事人得更新之。 3.租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。 ———————————————————— 一.原則租賃契約原則上有「20年」限制，立法理由是「租賃契約期限，如過於長久，會使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益。」

曾有過一個年代久遠的判例，當事人約定租約「永遠有效」，法院解讀「永遠」就是帶有超過20年的意思，因此租期應縮短為20年。（⬆️30 年渝上字第 1524 號。）但是對這個期限，當事人得更新，可分為法定更新、意定更新（約定更新）： 1.約定更新 449條第2項:「當事人得更新之」但須注意高院認為本項是指20年期滿後當事人得「合意」更新租約，本質上仍是用契約行為發生新租賃關係，不是憑單方意思表示就能更新。如果合約一開始就約定20年期滿後可以由單方意思更新，仍違反449條。 2.法定更新： 451條:「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」 🙂，有點像門號手機合約到期沒去續約或解約，電信商當下也沒反對、月租照樣繳，雙方之間仍然有契約關係。但是如果是不動產轉為「不定期限租賃」對房東會比較不利，一個沒有終期的租約，房東想要收回房子要符合土地法100條規定事由，不是隨時都可以終止。 🔥🔥爭點如果是「地上權」期滿是否可以類推適用租賃期滿「法定更新」的效力？實務採否定見解，因為物權法定主義，這部分法無明文。 ———————————————————— 二.租期上限的例外租期20年上限這個法定期間限制，有兩個例外條文： 1.民法449條第3項「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」 2.民法425-1第1項: 「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」 ▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️ 🌟🌟🌟🌟🌟出租人義務🌟🌟🌟🌟🌟 較重要的：一.交付及保持義務二.修繕義務三.瑕疵擔保義務四.其它 ———————————————————- 一.交付及保持義務：第 423 條出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。 🙂：所謂保持其「合於約定使用、收益壯態」會取決於締約當時雙方所預設的主觀認知，有點像瑕疵相對性的概念。比如説簽約的時候約定是要開補習班、一般自住套房，或者只是當倉庫使用，出租人的保持義務內容就會有所不同。

———————————————————— 二.修繕義務：第 429 條 1.租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。 2.出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。第 430 條租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 🙂：這邊指的都是「不可歸責於承租人」的損壞，如果是承租人搞壞的那是承租人違反保管義務的問題。另外依430規定，出租人不為修繕時，等於是給付遲延，承租人必須先「催告」，再不修得「終止契約」。或承租人自行修繕由租金扣除。

———————————————————— 三.出賣人的瑕疵擔保責任因民法第 347 條：「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」 🙂租賃是有償契約，因此也會準用買賣契約的權利瑕疵、物之瑕疵擔保責任規定。但是差別是買賣的瑕疵擔保責任是擔保「交付時」（交付以後的瑕疵是風險承擔問題），但租賃是繼續性契約，不只交付時要無瑕疵，還要擔保「租賃關係存續中」無瑕疵。

理論上準用的結果： 1.得終止租約或請求減少租金（準用359） 2.租賃物以種類指定者，得請求另行交付無瑕疵租賃物（準用364） 3.如租賃物欠缺出租人所保證之品質，或出租人故意不告知瑕疵者，得請求不履行之損害賠償（準用360）但是租賃契約也有自己的規定，是將準用買賣瑕疵擔保責任具體化，例如：（1）第 435 條租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。（2）第 436 條（🙂權利瑕疵擔保）前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。 ———————————————————— 四.其它第 427 條就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。第 428 條租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔。 ▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️ 🌟🌟🌟🌟🌟承租人義務🌟🌟🌟🌟🌟🌟 一.支付租金義務二.保管義務三.租賃物返還義務分述如下： ———————————————————— 一.支付租金義務： 1.法條：第 439 條承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。第 440 條承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。 2.🙂説明承租人支付租金遲延者，出租人必須先定相當期限「催告」履行，而承租人於期限內仍不支付者，出租人才會取得契約終止權。（跟債總254給付遲延的規定是一樣的）但須注意，若為「房屋租賃」，須遲付租金達「2個月」租額，若是「租用基地建築房屋」，須運付租金達2年」之租額者，出租人方享有「終止權」，即使在這種情況，仍須符合第1項規定，先行定相當期限「催告」而承租人仍未履行時才取得終止權。 🌟房東租屋的押金通常收2個月，應該跟440條有關。

3.其它關於租金的規定第 435 條租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。第 441 條承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。第 442 條租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人「得聲請法院」增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。

———————————————————— 二.保管義務 🙂：這邊稍微複雜一點，先列三個法條 1. 第 184 條第1項: 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 2. 第 432 條（1）承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。（2）承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。 3. 第 434 條租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。 🙂說明：民法432是承租人負擔「保管責任」的規定。依該條第一項要盡善良管理人的注意義務，（抽象輕過失）。此外因出租人對租賃物也具所有人身分，也可以依184請求，184一樣是抽象輕過失責任。如果是「失火🔥」造成租賃物毀損滅失，照理說也是432條違反保管義務的情況，但民法434條特別規定了「特殊失火責任」，讓承租人在這種情況只負重大過失責任。換言之，434是432的特別規定，會優先適用。主要考量承租人是實際居住者，而且火災時承租人財產可能也被火燒光了，是立法者有意保護承租人。學說跟實務都認為如果434跟184競合的話，出租人要依184請求也會減輕為重大過失責任，以免架空434。（56年第3次民刑庭總會決議） 🙂：但是須注意，實務認為434條是任意規定，當事人可以在契約中以特約約定承租人對失火仍負抽象輕過失責任。

4.同居人的ㄧ般毀損責任第 433 條因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。 🙂本條不是損賠的請求權基礎，只是承租人依本條需為同居人或他允許使用租賃物的第三人負擔432條的損害賠償責任。而該第三人也要對出租人負擔侵權責任，二人會成立不真正連帶債務。

5. 同居人等特殊失火責任例如承租人的妻子過失失火導致房屋毀損。出租人得對承租人依433+434請求（負重大過失責任），但出租人對該承租人之同居人（第三人）依184條請求賠償時，該第三人應負的注意義務程度為何？則有爭議。學說多數說主張仍應負「抽象輕過失」之侵權責任。但也有認爲要區分，如果是與承租人具身分上緊密關係的同居人可以類推434，只負重大過失責任，如果是非同居人僅是承租人允許使用租賃物的第三人仍負抽象輕過失。後說是站在承租人的角度，如果與承租人具身分關係的同居人要負抽象輕過失，可能無異於讓承租人ㄧ起負責：

———————————————————— 三.租賃物返還義務第 455 條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。 🙂：學說上認為這是一種獨立的給付義務，租賃物返還跟出租人的其它給付義務間沒有對待給付關係，不能主張同時履行抗辯。

———————————————————— 四.承租人債務擔保承租人對出租人負擔的債務可能有：租金或違反保管義務的損害賠償責任。除了法律明文的「留置權」作為擔保外，租賃實務上也有「押租金契約」作為擔保的習慣。（一）法定留置權：第 445 條不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。（二）押租金出租人與承租人約定，由承租人於租賃契約訂立時，交付予出租人金錢，用來擔保在租賃關係中出租人對承租人所享有之債權。在租賃關係終止時，若無被擔保債權者，出租人即應將押租金返還承租人。實務上認為押金是「要物契約」，其成立須以押租金之交付爲要件，且押租金契約是以擔保租賃契約所生債權為其目的，性質上是從屬於租賃契約之「從契約」，而有發生上、移轉上及消滅上之從屬性。 🌟押租金的法律爭議： 1.租賃關係終止後，出租人之「租賃物返還請求權」與承租人之「押租金返還請求權」間，有無同時履行抗辯權？學說上有不同見解，最高法院則係採否定見解。 2.民法第425條買賣不破租賃時，押租金債權是否當然隨同移轉？爭議在於如果房屋移轉時原出租人沒有把押金交付給新出租人，那承租人要找誰請求返還押租金？學說上有當然移轉說、不當然移轉說的爭議，前者偏重保護承租人，因為原出租人是否轉交他未必知悉。但實務採「不當然移轉說」（65台上156號判例），主要考量押租金是「要物契約」，如果沒交付難認新出租人是押租金契約的當事人。 ▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️▪️ 🌟🌟🌟🌟所有權讓與不破租賃🌟🌟🌟🌟 第 425 條 1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 2.前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。 🌟即俗稱的「買賣不破租賃」，要件如下： ———————————————————— 一.須有租賃關係存在實務從寬解釋，認為包含「互為租賃」的情形。例如甲乙互相將土地一部讓對方使用建屋，（使用對方土地的對價就是提供自己的土地給對方使用），也算是「有償」的租賃關係。（75年第5次民庭決議）如果乙後來將土地出售給丙，因有425適用，丙不能依767訴請甲拆屋還地。 ——————————————————— 二.租賃物交付後，承租人佔有中。如果承租人未佔有，第三人無從得知。因此通說見解認為，依民法761的交付方式有4種，如果出租人是以「占有改定」或「指示交付」來交付租賃物，那必須後來有現實交付，否則不發生425效力。 Ps: 425是一個債權物權化的例子，因此對公示外觀會有所要求。 ——————————————————— 三.出租人將租賃物所有權讓與第三人雖然俗稱「買賣不破租賃」，但425適用的關鍵在於「所有權的移轉」，而非買賣契約的訂立。重點在於原出租人把所有權讓與他人，至於原因行為是買賣或贈與都不是重點。 Ps: （1）強制執行或破產程序之拍賣，因實務上係探「私法買賣關係說」，也有民法第425條之適用。（2） 425條限於租賃物因「法律行爲」而移轉的「繼受取得」，如果對方是「原始取得」，例如公用徵收、時效取得或善意取得等，即無民法第425條之適用（3）最高法院84年台上字第163號判例民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（避免原所有人利用第三人出租規避425） ———————————————————— 四.未公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。本項是89年增訂，為了防止實務弊病：「民法第425條修正理由：「不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行」 ———————————————————— 🌟🌟🌟🌟🌟🌟🌟轉租🌟🌟🌟🌟🌟🌟 轉租和租賃權讓與不同，「租賃權之讓與」，是承租人將其在租賃契約中所享有租賃權，「債權讓與」給第三人，第三人取代承租人而得向出租人主張對租賃物之使用收益權。而「轉租」，是承租人與第三人另行訂立租賃契約，承租人與出租人間之租賃關係仍維持不變。 ———————————————————— 一.租賃權讓與民法第294條第1項第1款規定：「債權人得將債權讓與於第三人。但左列債權，不在此限：一、依債權之性質，不得讓與者。」租賃權性質上具有信賴關係之「屬人性」，故除非當事人另有特約，否則承租人原則上不得將租賃權任意讓與第三人。 ———————————————————— 二.轉租民法第443條第1項：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」立法者將轉租區分爲「合法轉租」及「違法轉租」二種類型， 🙂：租賃重視屬人性，「轉租」原則上都是要先得出租人同意，才會有效。民法只有一種情形採取放寬態度：必須「租賃物為房屋」，而且承租人將「一部分」轉租他人。必須留意，是「一部分」，差別在於精確來說這種行為是「分租」，而不是轉租。但即使是這種情況，如果出租人已經事先有反對的表示，仍然不得分租出去。這些規定是參考交易習慣。立法理由：「謹按租賃契約者，出租人信任承租人而訂立之契約也，若出租人不信任其人，自不能強使其出租。故非經出租人承諾，不得轉租。但租賃物為房屋者，則以我國習慣多許轉租，故除當事人有反對之約定外，承租人得將其一部轉租於他人，此第一項所由設也。又承租人未經出租人承諾，竟將不動產之租賃物轉賃於他人，或將契約訂定不得轉租之房屋租賃轉租於他人，或契約雖未為不得轉租之訂定，而以房屋之全部轉租於人者，出租人有終止租賃契約之權，此第二項所由設也。 ———————————————————— 三.合法轉租當事人間法律關係 1.出租人與原承租人間：租賃關係仍繼續存續，不受影響。（444） 2.承租人次承租人間：另行成立一租賃契約關係，就此租賃關係而言，原承租人為出租人，次承租人爲承租人。（原承租人角色俗稱二房東） 3.出租人與次承租人間：不發生任何契約關係，故原出租人當然不得向次承租人請求支付租金。 ———————————————————— 四. 合法轉租時，租賃物因可歸責於次承租人之事由毀損滅失時，當事人之法律關係（一）出租人對原承租人之請求權（民432條第1項+444條第1項）因可歸責於次承租人之事由致租賃物毀損滅失時，租賃物所有人受有損害，此時，民法第444條第2項規定，原承租人須對出租人負擔賠償責任，故出租人得對原承租人本於租賃契約，依民法第432條第2項規定請求債務不限行之損害賠償。這責任連結的邏輯又是這張圖：

（二）出租人對次承租人之請求權（民法184第1項前段）：出租人為租貿物之所有人，若次承租人丙對租賃物之毀損滅失有過失音，出租人也可依民法第184條第1項前段規定，向次承租人請求侵權行爲損書賠償。（三）承租人對次承租人之請求權（民432條第1項）若出租人是選擇向承租人依民法第432條第2項規定請求賠償，會產生這個賠償責任，是承租人因次承租人之行爲所致。承租人就此損害得本於其間之租賃契約，依民法第432條第2項規定，對內請求債務不履行之損害賠償。 ———————————————————— 四.違法轉租時當事人間之法律關係（一）出租人與承租人間：租賃關係仍繼續存續，但民法第443條第2項規定：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」出租人享有契約終止權。（二）承租人與第三人間：他們是成立另一租賃契約（B租賃契約），就使租賃關係而言，乙爲出租人，丙為承租人，此與前述「合法轉租」相同。（三）出租人與第三人間：出租人甲與第三人丙間，並不發生契約關係，彼此均無契約上之請求權。 ———————————————————— 🔥爭點違法轉租時，出租人得否向第三人請求返還租賃物？（一）如果出租人已終止租賃契約：出租人得向次承租人依民法第767條請求返還所有物，這部分沒有疑問。（二）出租人甲未終止租賃契約： 1.否定說：部分學者及最高法院44年度第5次民刑庭總會議決議採否定見解，理由是如果原契約沒終止，原出租人沒有權利佔有租賃物（因為原本那個契約效力還在）。

2.肯定說：肯定說學者認為，可以請求，但原出租人向次承租人行使民法第767條所有物返還請求權時，僅得請求其將租賃物返還予承租人，不得請求返還予自己。白話：「我是答應租給他，不是租給你！他沒經過我同意也沒權利轉租給你，所以請你把東西還給他」 ————————————————————