物權法（三）擔保物權重點
這集講擔保物權，
因篇幅有限，先說本集筆記我寫了這些：
一.
抵押權，僅寫到877併付拍賣的部分。
二.
最高限額抵押權
三.
動產質權
四：
屬擔保物權但本文沒收錄的章節如下
1. 從抵押權的次序讓與以後沒寫到
2.留置權沒寫
3.占有、權利質權沒寫
⚠️第一個單元「抵押權」部分體系龐大，細分很多重點較多，為免混亂，文章編排上如果出現「🃏」符號，代表該大類物權介紹完了，要開始寫另一種擔保物權單元了。
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🌟🌟🌟🌟🌟擔保物權總論🌟🌟🌟🌟🌟
定限物權中的「擔保物權」，指以確保債務之清償為目的，於債務人或第三人所有之物或權利上所設定。換言之，擔保物權是以擔保債務清償為目的的定限物權，其所支配的是標的物之「經濟價值」，而非使用利益，這是擔保物權跟用益物權最大的差別：銀行只借錢給工廠，但銀行不會想經營工廠
其中在學理及實務都極具重要性的，非「抵押權」莫屬。
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🌟🌟🌟🌟🌟抵押權從屬性🌟🌟🌟🌟🌟
因抵押權屬擔保債權，作用本是為了確保債權實現，因此抵押權必須從屬於某個「特定債權」，稱為「抵押權的從屬性」。可以再區分為三個面向觀察：
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一.成立上的從屬性：
指擔保物權成立前或成立時，必須已經先有被擔保債權成立，否則即使當事人辦理抵押權設定登記，該抵押權設定仍然無效。
但實務和學說見解，都對「成立從屬性」從寬解釋，認為只須「實行抵押權時」被擔保債權已經有效成立，即為已足，不以「設定時」有被擔保債權之存在為必要，換言之，當事人得以「將來可發生債權」為被擔保債權，只要將抵押權人「實行抵押權時」，有被擔保債權已經成立，即符合「成立從屬性」要求。
參電影《火龍對決》，梗圖中有2個概念
1.消費借貸是要物契約，錢沒給契約不會有效成立
2.成立從屬性可放寬解釋，原則上實行抵押權時有債權即可。
關於「成立上從屬性」仍有幾個重點須強調：
1️⃣：擔保債權不存在抵押權也不成立：
Ex:甲乙基於賭債去設定抵押權，擔保債權不存在，抵押權就不成立。當事人得以此作為「抗辯」抵押權不存在的理由。
2️⃣:以登記內容為準
Ex
明明是甲跟乙借錢，由丙提供擔保，卻將抵押權登記在丁名下，由丁擔任抵押權人。丁並未交付借款給丙，登記為抵押債務人與抵押債權人乃通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，其意思表示為無效，故丙、丁間並無借款債權存在。實際上是由乙將借款交付甲，借款債權存在於甲、乙之間，但就抵押權形式登記來看，抵押權擔保的是擔保「丙、丁間的借款債權」並非「甲乙間之借款債權」而實際上丙、丁間無借款債權存在，本於抵押權成立上之從屬性，抵押權設定應屬無效，故丙如果訴請確認抵押權及系爭借款債權均不存在，強制執行程序應予撤銷，為有理由。（最高72年度台上字2432號判決、70年第18次民庭決議均強調：「抵押權人僅能依登記內容行使權利」）
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二.移轉從屬性；
（一）民法870:
抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保。
（二）民法295第1項:
讓與債權時，該債權之擔保及其他從屬之權利，隨同移轉於受讓人。但與讓與人有不可分離之關係者，不在此限。
🙂說明：
870是在強調抵押權的移轉從屬性，而295是規定債權讓與時，該債權的擔保（例如抵押權）會跟著「法定移轉」，無待於意思表示或登記。
但295不是強行規定，如果當事人有特約可以讓抵押權不隨同移轉，只是該擔保債權失所附麗會因違反870條而歸於消滅。
👨⚖️最高87年台上字第576號判決
讓與債權時該債權之擔保及其他從屬之權利，除與讓與人有不可分離之關係者外，隨同移轉於受讓人，為民法295條第1項所明定。所謂「隨同移轉」，係屬「法定移轉」，無待登記即發生移轉之效力，與意定移轉須經登記始發移轉效力者有異。又抵押權從屬於主債權，觀之民法第870條自明。則主債權之讓與，依前開說明，該抵押權自應隨同移轉，此與抵押權係依法律行為而為讓與須經登記始發生移轉效力之情形不同。
⚠️：換言之，法定移轉是在登記前就已經取得抵押權了
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三.消滅從屬性
民法307:
「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」
但須注意，如果被擔保債權只是「罹於時效」，因我國是採「抗辯權主義」，原債權仍存在，抵押權這時候不消滅也不違反從屬性。
所以民法145規定：「以抵押權、質權或留置權擔保之請求權，雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物、質物或留置物取償」
但也為避免久懸不決，民法880也規定：
「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」
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🌟🌟🌟🌟🌟抵押權不可分性🌟🌟🌟🌟🌟
指在被擔保債權未受完全清償之前，抵押權人得就抵押物「全部」行使權利。不受抵押物或債權分割影響。
在名詞記憶上，我以前會把抵押權的「從屬性」跟「不可分性」搞混。這邊可以補充個具體的聯想：參電影《神鬼傳奇1》，祭司印和闐被分裝到好幾個卡諾波罐，然後ㄧ群探險的美國人每人帶一瓶回去當記念品，印和闐為了讓自己復活，凡誰有拿他的罐子他就去找誰討，
不可分性大概這個意思：
但是民法上會需要強調「抵押權不可分性」的法條有兩條（868、869）因為所謂的「分割」，有兩種情況：
一.抵押物被分割（第 868 條）
抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。
二.債權被分割（第 869 條）
以抵押權擔保之債權，如經分割或讓與其一部者，其抵押權不因此而受影響。
前項規定，於債務分割或承擔其一部時適用之。
🙂以下再分述之：
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一.抵押物被分割或讓與一部：
1️⃣設例：拿「應有部分設定抵押權」後分割
甲乙共有A地，應有部分各2分之1，甲向丙借款並拿應有部分設定抵押權，後來甲乙協議分割，各自取得A1、A2兩筆土地。
因原本的「應有部分」是抽象存在於共有物每一質點，因此當甲拿應有部分設定時，丙的抵押權存在於A地每質點的2分之1。
而甲乙協議分割土地，「理論上」依868丙的抵押權不受影響，丙會繼續就分割後的A1、A2兩筆土地2分之1應有部分享有抵押權。原則上是要這樣處理。但民法824-1第2項，對於拿應有部設定抵押權有特別規定：
應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：
一、權利人同意分割。
二、權利人已參加共有物分割訴訟。
三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。
如果符合這三款，抵押權人的抵押權回移轉到抵押人分得部分。
2️⃣拿「整筆土地」設定抵押權後分割：
甲乙共有A地，甲取得乙同意拿A地為丙設定抵押權，後來甲乙將土地分割成A1A2各取得單獨所有權。
此種情況仍依868條規定，丙的抵押權不受影響。他要拍賣甲的A1或拍賣乙的A2都可以。
⚠️Ps:抵押物被分割，應屬抵押權不可分性較典型的情況，更具體點的形容：站在抵押權人的立場，用另一則網路心靈雞湯來理解：
🏚️抵押物：「我是一個破碎的人，就像我這樣破碎，愛我的人要一片片撿起來愛，真的太辛苦了」
🙍♂️抵押權人：「其實愛你的人，會很開心的邊撿邊說這片是我的，那片也是我的，你的全部，都是我的」。
⚠️Ps:不可分性的另一層意思：
依868規定，分割抵押物，抵押權不因此而受影響。換言之，只要「債沒還清」，「抵押物之各部仍擔保債權之全部」
Ex:
甲向丙借款1000萬元，由甲提供A建地200坪為丙設定抵押權，甲其後將A建地200坪中的100坪讓與庚，已辦畢所有權移轉登記（地號C地）。庚於清償丙500萬元後，庚仍不得請求丙塗銷C地之抵押權登記，但可以請求將C地之擔保償權額變更登記為500萬元（即剩餘未清償金額）。
依868條規定，抵押之不動產，如讓與其一部與他人者，其抵押權不因此而受影響。亦即，抵押物之各部仍擔保債權之全部，此稱為「抵押權不可分性」目的在確保抵押權安定性。
故甲將A地其中100坪讓與庚，並移轉登記為C地，依民法868條，A地抵押權不因不動產之一部讓與而受影響，故C地仍為抵押權效力所及。
按民法第307條規定，債之關係消滅者，其債權之擔保亦同時消滅。亦即，抵押權所擔保之債權消滅時，抵押權也隨之而消滅，此稱為抵押權的「消滅上從屬性」，當擔保債權一部消滅時，抵押權也僅一部消滅。並且，基於「抵押權之不可分性」，剩餘之擔保債權仍存在於全部抵押權標的物上。所以庚就算清償一半債務後，也不得請求按清償債權額之比例「縮減抵押土地之範圍」，故不得請求丙塗銷C地之
抵押權登記。
但基於抵押權消滅上從屬性，其中500萬元債務因清償而消滅，該部分之抵押權亦隨之消滅。所以庚有權請求將C地之擔保債權額變更登記為500萬元。
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二.債權被分割或一部讓與
甲向乙借款1000萬元，甲以自己所有房屋為乙設定抵押權作為擔保。後來乙將上開債權中之500萬元部分讓與丙。
依民法869，抵押權不受影響，這種情況下乙丙共享一個抵押權，乙丙會依債權額比例對抵押權形成準共有（831），清償期屆至若甲無力償還，乙或丙均得依應有部分，就抵押物全部行使抵押權。
Ps:
如果是「債務承擔」原則上也一樣，例如甲借錢並設定抵押權，後來丁承擔甲的一半債務，抵押權仍不受影響，不管甲或丁還不出錢，抵押權人都可就抵押物全部行使抵押權。
但是須注意一種情況，會出現抵押權不可分性的例外：如果抵押物是由第三人提供的，法律會保障物上保證人（即該第三人）的權益，債務人將抵押債務由他人為免責之債務承擔，依民法第304條第2項規定，此時須經物上保證人之承認，抵押權始能繼續存在，否則承擔部分之抵押權消滅，但就未承擔部分，仍得就抵押物之全部行使其權利，此為抵押權不可分性之例外。參民法304規定：
「由第三人就債權所為之擔保，除該第三人對於債務之承擔已為承認外，因債務之承擔而消滅。」
同樣由第三人提供擔保，如果例子改成是「債權讓與」就沒差（擔保不受影響）但是債務承擔，物上保證人不見得相信那位承擔債務的陌生人，是否仍願意擔保需要問他意願。
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🌟🌟🌟🌟抵押權的物上代位性🌟🌟🌟🌟
物權原則上都會因物的毀損滅失而消滅，抵押權也不例外。但如果抵押物尚有殘餘價值存在，或者抵押人因抵押物的滅失而獲得填補損失的賠償，法律允許抵押權人就該物或賠償物（金）主張權利，因抵押權本就是支配經濟價值的物權，這時候抵押權例外不消滅：
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一.抵押物滅失留有殘餘物的情況
參第 862-1 條
1.抵押物滅失之殘餘物，仍為抵押權效力所及。抵押物之成分非依物之通常用法而分離成為獨立之動產者，亦同。
2.前項情形，抵押權人得請求占有該殘餘物或動產，並依質權之規定，行使其權利。
🙂本條即為881所稱「法律另有規定」的情形，抵押物滅失而有殘存時，抵押權會轉為「動產質權」轉存於抵押物的剩餘材料上。
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二.抵押物滅失而轉為代位物的情況：
參民法第 881 條
1.抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限。
2.抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權同。
3.給付義務人因故意或重大過失向抵押人為給付者，對於抵押權人不生效力。
4.抵押物因毀損而得受之賠償或其他利益，準用前三項之規定。
🙂881條第1項所稱「賠償或其它利益」，指因抵押物滅失而產生的價值變形物，也算是抵押物的「代位物」。
這邊須注意881第4項「因滅失或毀損」，本項為96年增訂，意思是就算沒完全滅失，只要抵押物價值客觀上部分減少（毀損），抵押人又因該毀損事由而取得賠償，則該賠償仍屬抵押權客體的變形，應肯認抵押權人享有支配權。
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三.代位物的態樣
態樣有很多種，於此僅列其中兩款較經典的實務見解：
（一）原地重建的房屋❌
實務認為當抵押人將房屋拆除，抵押人即因標的喪失而消滅，就算原地重建，新建房屋和原抵押物非同一物，也非代替物，性質上屬另一不動產。（57年第1次民庭決議）
👨🔬題外話 ：特修斯船理論
這是一個哲學問題，「一艘船因長年木材逐漸腐朽，雅典人便會更換新的木頭。最後整艘船每根木頭都被換過了；古希臘的哲學家提出疑問「這艘船還是原本的那艘船嗎？如果是，但它已經沒有最初的任何一根木頭了；如果不是，那它是從什麼時候不是的？」
（二）保險金？✅
1️⃣實務與學界多數采肯定說主張：
保險金為抵押人因抵押物毀損、滅失所得受之賠償金，目的在於補償抵押物所有權人因標的物滅失所生之損失，性質上乃抵押物之代替物；且民法第881條第1項並未加以任何限制，並無將保險金排除在外之理。（83年度台上字1345號判決
2️⃣否定說
也有學者採取否定見解，認為抵押人在設定抵押權之後，對於抵押物仍有保險利益存在：抵押人就抵押物投保並因而獲得保險給付，此乃保險費的對價，而非抵押物在經濟上的變形物。
📝補充：
881條的現行法跟舊法時期相比，已將抵押權的物上代位標的修正為「賠償或其它利益」，就算你認為保險金不該當損害賠償，也理應符合「其它利益」，在這個爭點按法條文義解釋宜採肯定說。
順帶一提，如果抵押物的代替物是「殘餘物」，那抵押權人會對殘餘物依動產質權行使權利，如果代位物是「賠償或其它利益」，則抵押權人對該債權享有權利質權（例如保險金）。那如果保險公司逕向抵押人給付，未經抵押權人同意，理論上依民法907條，此清償不能對抗法定質權人（即抵押權人），但民法881條對這種情況有特別規定：「給付義務人因故意或重大過失向抵押人為給付者，對於抵押權人不生效力。」（物上代位性這條特別規定會優先於權利質權（907）的規定。
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🌟🌟🌟🌟普通抵押權擔保範圍🌟🌟🌟🌟
參民法861:
1.抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。
2.得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。
🙂：
若依861規定，擔保範圍是：「原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權費用」
因本條第1項有但書，所以只有在當事人沒有契約約定時才有本條適用。另但書中所稱的「契約」是指物權契約，所以當事人約定要有效，就要「書面+登記」。
土地登記規則第111-1:「申請普通抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明擔保債權之金額、種類及範圍；契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金或其他擔保範圍之約定者，登記機關亦應於登記簿記明之。」（最高限額抵押權也有類似規定），舊實務見解認為可用「附件」也生登記效力，但依土地登記規則現行法規定明確「要在登記簿記載」，故有學者認為該實務見解的權宜方式不再適用。
總之，861只居於補充地位，當事人若踐行登記要件就可以另為約定擔保範圍：
🙂關於擔保範圍的其它問題另分述如下：
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一.爭點 ⚔️
約定利息、違約金未經登記是否為抵押權擔保範圍？
（一）✅肯定說：
861條修正草案原有「約定之利息、違約金以經登記者為限」等，後經刪除，係鑑於登記目的是為了保障善意第三人合理的期待，但當事人間有利息及違約金的約定是常態，後次序抵押權人及其他無擔保債權人均應有此預期。故即使利息及違約金約定未經登記，不致使第三人受有損害。
（二）❌否定說
民法861條已明文利息仍須經登記，始受抵押權所擔保，本條之修正理由中亦指明：「原債權乃抵押權成立之要件，且為貫徹公示效力、以保障交易安全，連同其利息及遲延利息均應辦理登記，始生物權效力。」
⚠️Ps:
1.這邊有爭議的是「約定利息」，如果是遲延利息（民法233），屬法定利息，無需約定；當然為抵押權所擔保。
2.另，不管什麼利息，不論是否登記，優先受償權利都仍受861條第2項限制：「得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。」
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🌟🌟🌟🌟🌟抵押權標的物範圍🌟🌟🌟🌟
民法第 862 條：
1.抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。
2.第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。
3.以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。
🙂以下分述之：
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一.從物：
民法對從物有定義性規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者」
順帶一提，在學理上從物常與「成分、附屬物」三者一起比較。
1️⃣三者當中只有「從物」是獨立的物，例如在建築物旁邊且有獨立出入口的車庫、倉庫、小房間。此外從物還有一個要件：「與主物同屬一人所有」
2️⃣而「附屬物」是指依附於建築物的增建部分，在構造上或使用上欠缺完全的獨立性（沒有獨立的出入口）
3️⃣成分，則指構成部分，如果說附屬物是「欠缺完全的獨立性」，而成分則是「完全沒有獨立性」可言，例如鑲嵌在皇宮建築的的玉階、牆壁：
🙂：
從物的本質上是獨立之物（可以單獨成為所有權客體）理論上是可以與主物分別處分的。但是法律上的立場其實是希望從物與主物的歸屬可以保持同一，以發揮最大的利用價值。對此民總和物權法有相同規定：
（一）民法68條第2項:
「主物之處分，及於從物。」
（二）民法862條第1項:
「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利」
因此，抵押權的效力及於從物是依法律規定，就算當事人未就從物部分登記，仍然會及於從物。
⚔️爭點：如果設定抵押權後才興建從物，是否仍依862為抵押權效力所及？
✅肯定說
民法862並未就從物出現的時點作區分，應認不論是抵押權設定前、後興建皆為抵押權效力所及。
❌否定說
當事人設定抵押權時，是以當時抵押物的現狀計算抵押物的價值，因此在設定抵押權之後始出現的從物，若亦為抵押權效力所及，將使抵押物的價值因而增加，這對於抵押權人而言，固然是增加保障。但對一般債權人而言很不公平。如果抵押人為了蓋從物而財產減少，卻把蓋出來的從物優先作為抵押權人的擔保，是減損了普通債權人的擔保。
但為避免主物與從物因抵押權實行的結果形成分屬於不同人所有，影響利用價值，應類推適用民法第877條規定，於必要時併付拍賣之，但必須強調：抵押權人就從物部分所賣得價金，並無優先受償權
⚠️Ps:
注意862條第2項規定：「第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。」例如抵押人在設定抵押前就已經先把車庫（從物）租給第三人或設定典權了，後來設定抵押權時仍會依862條第1項及於車庫，但是因該租賃契約成立在先，依同條第2項，不影響第三人先取得的權利。
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二.從權利：
指為助主權利之效用而存在者（如同主物與從物間的關係），因此不論當事人於辦理抵押權設定登記時，是否也就從權利一併辦理登記，抵押權之效力仍會法定地及於該從權利。
Ex: 不動產役權。
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三.增建部分：
主要因為設定抵押權後，「使用收益」權仍在抵押人手上，因此學理歸類上有很多種增建樣態。（附屬物、附合物、附加物），但其實862條第3項劃分得很明確：「以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。」
🙂：意思是不管怎麼蓋，如果增建出來不具完全獨立性，就不用分抵押權設定前或設定後增建的了，反正它就是「建築物的一部分」，當然為抵押權所及。但如果蓋出「獨立的定著物」，抵押權人頂多只能準用877（併付拍賣）規定。：
建築物附加部分，若是在抵押權設定後附加，就算它具有獨立性，但該附加部分與抵押物相連，如果不一同處分，可能會影響拍賣價格及承買意願。因此862條第3項但書才會規定：如有併付拍賣之必要，得準用民法第877條第1項規定，讓抵押權人得向法院聲請併付拍賣，但就該附加部分賣得價金無優先受償權。
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四.殘餘物：
這是基於「物上代位性的概念」，抵押物滅失的殘餘物，仍為抵押權效力所及。
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五.孶息
抵押權不是用益物權，因此原則上效力不會及於孶息。
物被查封之前，均應由抵押人或其他用益權人收取。但當抵押權人開始實行抵押權（查封抵押物開始），為避免抵押人繼續收取孳息，干擾強執程序之進行，且可能因此降低抵押物價值，民法上對孶息規定：
（一）天然孶息：
863條規定：「抵押權之效力，及於抵押物扣押後自抵押物分離，而得由抵押人收取之天然孳息。」
（二）法定孶息：
民法第864條：「抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息。但抵押權人，非以扣押抵押物之事情，通知應清償法定孳息之義務人，不得與之對抗。」
但863、864條之適用，僅限於「得由抵押人收取」之天然孳息或法定孳息，如果孳息收取權人並非抵押人，另有其他用益權人，則抵押權之效力不一定及於扣押後由抵押物分離之孳息，而須視抵押權與該用益權之效力誰優先而定。
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🌟🌟🌟🌟877條併付拍賣問題🌟🌟🌟🌟
一877條第1項:
當土地所有人以「土地」設定抵押權時，抵押人後來又在該土地上所興建之建築物，因屬另一所有權客體，自不為抵押權效力所及。但法律顧及抵押權人的權益，也希望法律關係單純化，抵押權人若符合第877條第1項之要件時，得聲請併付拍賣該建築物。參877條第1項:
「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」
🙂：877適用要件限制：
1️⃣：限於空地抵押
限於抵押人設定抵押權時，建築物尚未存在的情況，（即空地抵押）。如果設定的時候建築物已存在，那是依876規定處理。
2️⃣建築物屬於土地所有人
除必須是空地抵押外，也必須該建物是由抵押人（土地所有人）所興建。
另建物雖然不是土地所有人所建，但於抵押權實行前已同歸於土地所有人所有。於此情形，實務與學者均認為應肯認也有民法第877條第1項的適用。（最高89年台抗字352號判例）
例如土地所有人甲設定抵押權給乙後又設地上權給丙，地上權時效屆滿，甲以時價購買丙的建物，則乙實行抵押權時可依877條併付拍賣）。
Ps:此外還有一種可能，甲拿空地設定抵押給乙，後來甲出售土地並移轉給丙。雖然土地所有人變成丙了，但抵押權仍在土地上不受影響，此時丙是土地所有人也是抵押人，之後丙在土地上建屋，實務和學說同認此種情況也會符合877條第1項規定。
插個題外話：這個例子在學理上討論會比較抽象，但實務上會去買有抵押權的不動產例子很常見。買賣程序有幾種作法：
（1）要嘛賣方自己先向找銀行還清貸款並辦理「抵押權塗銷登記」，洗乾淨後再過戶給買方。
（2）或者買方將款項匯入履保帳戶，代書辦理過戶並將買方的貸款撥給「賣方的貸款銀行」代替他清償，然後辦理舊抵押權塗銷。
（3）直接過戶，買方直接承接賣方原本的房貸餘額與設定。
換言之為什麼會搞到抵押權人要主張877條，正常情況下設例中的丙自己心理有數。
3️⃣須有併付拍賣的必要
仍須斟酌是否因有該建物存在，而降低土地利用價值，影響購買意願，並不是但凡有建物就一定能併付拍賣
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二.877條第2項:
土地上的房屋也可能是其它使用權人所建，照理說如果抵押權設定在先，後設定權利人建物的存在不能妨礙抵押權，可參866條規定：
依866條1、2項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣」
但如果因此拆屋還地，有失物權法促進經濟利用的目標（與其拆掉房子空地出售，不如讓他房地留著一起賣）。對此，877條第2項規定：
前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
🙂依此，抵押權人在這種情況下可準用877條第1項，向法院聲請併付拍賣，但因為該建物非抵押物，故抵押權人對建物賣得價金無優先受償權（須返還建物所有人）
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⚠️綜合上述，關於877條的小結：
情境（一）：
設定抵押時明明是一塊空地，而實行抵押權實卻多了一個會影響拍賣的建物，而且這時候房子和土地所有人同屬一人，那不用想了：「依877條1項併付拍賣賣
情境（二）
一樣是多了會影響拍賣的建物，但土地與建物非同屬一人，照理說應該要「除去地上權、拆屋還地拆」，但考量拆了可惜，依877第2項準用第1項，也是併付拍賣。（畢竟是抵押權人先來的，沒拆房子只是跟土地一起賣掉，還有錢分你要感謝了）
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🌟🌟🌟🌟🌟最高限額抵押權🌟🌟🌟🌟🌟
指債務人或第三人提供不動產作為抵押物，擔保，用以擔保在「一定法律關係內發生的「不特定債務」。跟普通抵押權最大的不同是：普通抵押權原則上先有特定債權存在，然後才設定抵押權。但最高限額抵押權它可以「先設定最高限額抵押權，後續才發生債權」。
要抵押當然是針對「不動產」，但要了解最高限額抵押權的概念，可參電影《門徒》，毒販昆哥（劉德華飾），長期跟東南亞毒梟往來，按規矩預先押了800萬買金在毒梟手上當押金。用以事先擔保雙方後續每次往來所產生的債務：
雖說雙方是長期有生意往來的夥伴，但是債務關係沒擔保就可能會發生狀況（EX對方什麼時候要發瘋賴帳你不知道）:
普通抵押權的特性在最高限額抵押權也適用，
普通抵押權的不可分性、物上代位性，在最高限額抵押權都設有準用規定（881-17）
但因兩種抵押權運作模式略有不同，關於「從屬性」的判斷和理解則必須有所調整了：
1️⃣成立從屬性：
這概念在「普通抵押權」是指抵押權成立之前或成立時，必須已先有被擔保債權的存在。
但「最高限額抵押權」的特點是擔保的債權「尚未特定」。所謂不特定債權，是指基於特定法律關係，在於一定範圍內所反覆發生的債權。因此最高限額抵押權設定時，當事人間可能尚未發生任何債權。但最高限額抵押權也不是完全不須符合「成立的從屬性」之要求，只是其並非從屬於「某個特定債權」而是從屬於由「某個特定法律關係所發生的不特定債權」。例如雙方長期合作作太白粉生意，未來每次交易所產生的債權，就是在最高限額抵押權的擔保範圍內。參民法881-1第1、2項:
1.稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。
2.最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。
⚠️注意法條有強調「一定範圍內」，仍須有所特定跟限制，避免漫無邊際。
2️⃣移轉從屬性：
最高限額抵押權所擔保的不特定債權，必須是由債權人與債務人間「某個特定法律關係」所生者，如果將某個債權移轉給第三人，脫離原特定法律關係，即不再為最高限額抵押權所擔保。參民法第881-6第1項
「最高限額抵押權所擔保之債權，於原債權確定前讓與他人者，其最高限額抵押權不隨同移轉。第三人為債務人清償債務者，亦同。」
⚠️Ps:
後段講的「第三人清償情況」如果是「無利害關係第三人清償，該債之關係會因第三人清償而消滅；被擔保債權既已消滅，最高限額抵押權也沒有移不移轉的問題。
如果是「有利害關係第三人清償」，該債權依民法312會法定移轉給有利害關係第三人，然因該債權已脫離最高限額抵押權擔保的「特定法律關係」，依民法881-6也不再為最高限額抵押權所擔保。
3️⃣消滅從屬性
最高限額抵押權不是擔保某個特定的債權，而是擔保「某特定法律關係所源源不斷發生之不特定債權」，因此，若其中某債權在最高限額抵押權確定前，因清償、免除或抵銷等原因而消滅，最高限額抵押權並不因此而受影響，仍然繼續為擔保其它將來發生的債權而存在。換言之，最高限額抵押權並不具消滅的從屬性。
🙂其它重點再分述如下：
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一.當事人設定時需具體約定並登記：
舊法時期實務見解承認概括最高限額抵押權（基於契約自由原則），認為最高限額抵押權之效力既已確定且公示，對第三人不致發生損害，故肯定概括最高限額抵押權之效力。
但概括最高限額抵押權，對於偶然發生的債權，當事人無法預見，將可能造成擔保範圍過廣的弊病。故96年修法後，依民法第881條之1第2項規定，最高限額抵押權所擔保之債權，以「由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利」為限。所謂一定法律關係，例如買賣、侵權。（且包括現有、將來及因繼續性法律關係所生之債權）換言之，現行法明文否認概括最高限額抵押權，就最高限額抵押權之擔保範圍有所限縮。如果當事人只約定存續期間跟最高額，應屬無效。
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二.基於票據所生權利
不限於債務人所直接簽發之票據（例如抵押人從第三人處受讓債務人所簽發的票據，仍可作為被擔保債權）但票據部分民法訂有一項限制，參881-1第3項後段
「如抵押權人係於債務人已停止支付、開始清算程序，或依破產法有和解、破產之聲請或有公司重整之聲請，而仍受讓票據者，不屬最高限額抵押權所擔保之債權。但抵押權人不知其情事而受讓者，不在此限。」
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三.最高限額的算定：
依民法881-17，其中也準用了861，因此最高限額抵押權跟普通抵押權一樣，「原債權、利息、遲延利息、違約金、實行抵押權費用」都會在擔保範圍內。但問題是如果合併計算後如果超過最高限額怎麼辦？舊法時期，實務向有兩種見解：
1️⃣債權最高限額說
最高限額係指原債權、利息、遲延利息與違約金之合併計算所得
2️⃣本金最高限額說
最高限額單指原債權而言，利息、遲延利息與違約金並不受最高限額之限制。
3️⃣現行法將債權最高額說明文化：
高院認為應保障後順位之其它債權人，最高限額抵押權人所能優先受償者以最高限額為限，超過部分沒有優先受償權。
民法後於第881條-2第2項明定：「最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約定之最高限額範圍內，行使其權利。
前項債權之利息、遲延利息、違約金，與前項債權合計不逾最高限額範圍者，亦同。」
可知民法修正後係採「債權最高限額說」。因此，依現行法縱使當事人之最高限額係約定為「本金最高限額」，認應受「債權最高限額說」之限制。
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四.最高限額抵押權之確定
最高限額抵押權是擔保一定法律關係所產生的不特定債權，在「確定前」，可能有數筆債權不斷的發生，又不斷的被清償。會導致「確定」的原因，民法規定於881-4～881-12。
而一但確定後的效力，則轉為「特定債權」，在此之後如果又有新債權發生，也不為最高限額抵押權所擔保。
參881-14:「最高限額抵押權所擔保之原債權確定後，除本節另有規定外，其擔保效力不及於繼續發生之債權或取得之票據上之權利。」
👨⚖️實務見解：「最高限額抵押物之標的物，經第三人之聲請強制執行而查封者，自最高限額抵押權人知悉該事實後，最高限額抵押權所擔保之債權即告確定。」（78年第17次民庭決議）
最高限額抵押權確定後，它擔保哪些債權即告確定，原債權要在確定時存在，並且屬擔保範圍內，才會被擔保。
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🌟🌟🌟🌟🌟🌟動產質權🌟🌟🌟🌟🌟🌟
「動產質權」和抵押權同為擔保物權，為了確保債務清償，由債務人或第三人提供動產給債權人占有。若債務人不履行債務，債權人可就該擔保品價值優先受償。（「質權」除了動產質權另有權利質權，差別在於權利質權要依該權利種類決定控制方式，動產質權定義可參民法884:「稱動產質權者，謂債權人對於債務人或第三人移轉占有而供其債權擔保之動產，得就該動產賣得價金優先受償之權。」
另動產質權的特色是必須移轉占有，依885條這是生效要件：
🙂其它重點分述如下：
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一.動產質權特性：
同為擔保物權，抵押權特性動產質權也有：
1️⃣從屬性：
須先有被擔保債權存在，動產質權始得有效成立。同時，當被擔保債權移轉時，基於「移轉之從屬性」，動產質權也會當然法定隨同移轉予受讓人（民法295條），若被擔保債權因清償、混同、抵銷等原因而消滅時，基於「消滅之從屬性」，動產質權隨同消滅（民法307）。
2️⃣不可分性
只要被擔保債權尚未完全受清償，動產質權人即得就質物的全部取償，縱使質物經分割或讓與其一部，或者被擔保債權讓與一部予他人，動產質權不因此而受影響。
3️⃣物上代位性
當質物毀損、滅失時，原則上動產質權會因為失其標的而消滅。但若出質人因質物之毀損、減失而取得損害賠償請求權，動產質權會轉存於該賠償上。
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二.擔保範圍
動產質權跟不動產的抵押權，差別在於「不用登記」，所以擔保範圍會著重在私法自治（看當事人契約怎麼約定。在這部分爭議比抵押權少。法律規定參民法887:
1.質權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金、保存質物之費用、實行質權之費用及因質物隱有瑕疵而生之損害賠償。但契約另有約定者，不在此限。
2.前項保存質物之費用，以避免質物價值減損所必要者為限
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三.孶息問題
動產質權人取得的是「價值權」，而非使用收益權。在民法上收取權原則屬於有使用收益權之人，但這邊例外讓質權人收取。法律只是考量東西在質權人手上，由質權人收取較便利，但所收取的孶息並非質權人的「收益」，而應用來抵充債務人的利息和本金。：
第 889 條
質權人得收取質物所生之孳息。但契約另有約定者，不在此限。
第 890 條
質權人有收取質物所生孳息之權利者，應以對於自己財產同一之注意收取孳息，並為計算。
前項孳息，先抵充費用，次抵原債權之利息，次抵原債權。
孳息如須變價始得抵充者，其變價方法準用實行質權之規定。
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四.轉質：
轉質可分為兩種，差別在於是否有得到出質人同意：
（一）責任轉質
指質權人將自己所享有支配質物的權利，賦予轉質權人。存續期間、所擔保的債權額都會受到原來質權的限制。（不能逾越原質權範圍，否則對原出質人不能效力）。
設定要件除了一樣要將質物移轉占有外，轉質權存續期間，質權人有不讓原質權消滅的義務。（他是基於對原質權的支配權才能轉質出去，原質權有效也是轉質權有效的前提）。
例如：甲將A古董提供於乙設定質權，乙又
將A於丙設定質權，是為轉質權之設定。此
時，即使乙未得到甲之同意，仍得將A給丙設定質權，因轉質權是質權人的權利，其立法目的在於，使質權人因質權設定所投資出去的錢，得經由轉質權之途徑，有再度流動之可能。因此，乙得以A供丙設定質權。但責任轉質未得出質人之同意，且會提高質物風險，應加重轉質人之責任。在責任轉質情況，民法將質權人責任加重到不可抗力責任：參民法891條:「質權人於質權存續中，得以自己之責任，將質物轉質於第三人。其因轉質所受不可抗力之損失，亦應負責。」
（二）承諾轉質
民法只有對「責任轉質」有明文，但承諾轉質為學界所肯認。因已得出質人同意，質權人責任即無須加重，負通常過失責任。
當質權人和出質人（或債務人）間的債權已屆清償期，出質人仍然可以向質權人為清償，但清償目的是為了取回質物，而此時如果質物還在轉質權人的占有中，出質人得以「利害關係第三人」的身分向轉質權人為清償，以取回質物；轉質權人對質權人的債權會法定移轉給出質人，出質人因此取得對質權人的債權（但他自己本來可能是債務人，這時候可以用來抵銷）。
📝Ps:
注意轉質權為民法所承認之物權類型，不僅對
於轉質權人與轉質人存在，對於出質人亦有
效力。並且，由於轉質權係質權人就質物所
得支配之交換價值賦予轉質權人，故轉質權
人取得之優先受償權，仍應以原質權所擔保
之債權額為限。
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🌟🌟🌟🌟質權與讓與擔保🌟🌟🌟🌟
質權人行使權利須「占有質物」，故質權人喪失質物占有後，二年內未請求返還者，動產質權消滅（898）。
而「讓與擔保」指債務人或第三人為擔保債務，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，使擔保權人在不超過擔保之目範圍內，取得擔保標的物之財產權，於債務清償後，標的物應返還於債務人（或第三人）
讓與擔保的內部利用關係由當事人約定，但對外，因標的物擔保權人為「法律上所有人」，故其實對第三人得行使所有權（Ex標的物遭他人無權占有，他可以主張767）
至於讓與擔保的設定人於法律形式上非所有人，僅對讓與擔保標的物具「期待權」，應僅得基於侵權行為損害賠償請求權對侵害標的物之第三人主張，而不能主張所有物返還請求權。
簡單來說，在質權設定人只是設定質權，不實其所有人身分，他可以自己主張所有物返還請求權。在讓與擔保來說，要對外主張所有權反而要看誰是「名義人」（法律形式上的所有人）。
