全額貸款政策議題很熱鬧，分享我的想法 房貸主要受「銀行法」跟「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」限制 首購全額貸款，法規上的確沒有說不行 因此實際上也有銀行受理9成房貸貸款的案例 但申貸條件非常嚴格，不僅貸款人收入要高 房子本身也必須座落在精華地區 總之，貸款成數這一點在法規上是可行的 再從預算面來看 以年齡、首購、財富作為條件限制 貸款前五年寬限期利率補貼0.5% 如果以目前限制寬鬆的新青安補貼0.375%來看 我認為在編列預算補助上，財政負擔也是沒問題 所以說全額貸款與利息補貼 以⭕️法規面跟⭕️預算面而言，似乎是沒問題的 而要做這件事，我認為有兩個難題存在 ❶「銀行風險」、❷「預期性價格上漲」 🏦首先要說的是銀行風險 銀行需要放貸收取利息作為盈利手段 放貸同時也會盡量降低或轉嫁風險 主要方式就是以房貸鑑價與設定放貸成數 成數越低，當貸款人繳不出錢 房子被拍賣處分，能拿回足額款項機率越高 全額貸款會讓銀行放貸風險提高 ✔️舉例來說，一件1000萬成交的房 先假設它的成交價與銀行鑑價相同 全額貸款由銀行放款1000萬 當這房子被拍賣，只要拍賣價低於1000萬 差額部分就會變成銀行呆帳 重點是法拍屋貸款麻煩，事前需要銀行代墊 沒辦法先看屋，後續貸款條件也比較不確定 自備款比例要也比一般購屋來得高 才導致法拍屋成交價格比一般房屋低的狀況 所以全額貸款，會大大提高銀行放款風險 🌟我認為銀行對於全額貸款願意應該不高，也沒有在說明中看到因應的配套，何況銀行鑑價低於成交價才是常態，銀行要如何安心辦全額貸款呢 📈第二是預期性的價格上漲 就算政策美意是給年輕無房者輕鬆購屋 但這些人必須等到政策通過之後，才有機會買房 可預期的是成數提升、利率補貼都會促進價格上漲 因此市場的預期心理，會讓有能力買賣的人 先一步進行交易，導致房價在政策實施前大幅上漲 上漲又分幾個階段，每階段消息都可能帶動房價 第一階段是該組提出的候選人當選 第二階段是政策訂定完成後發布相關消息 第三階段是政策方案核定後、實際施行前 🌟因為這類消息會提升市場信心，帶動量與價提升 等到真正實施後，房價早已先漲了一波 這時同等預算能買的房子又更差了 即便這政策最後跳票，但前面幾階段相關消息仍然會在市場上作為利多宣傳，一定程度上反應價格。 至於另一個有趣的問題，💰1500萬的額度 在不同縣市，1500萬能買到的房子差距很大 在雙北地區，大約能買30年以上2-30坪的老公寓 在中南部偏鄉，則可以買到全新40坪以上的透天 我認為比起全台灣統一額度 採用豪宅線的方式，分類設定額度會比較公平 這樣比較能解決年輕人在城市置產的問題 也會有帶動結婚的效果，但生育就未必了 如果採取統一額度，反而可能造成城市人口外流 「全額貸款政策」受到很高的關注，流量非常高🗣️ 目前來看，它就是一個很好的行銷曝光手段 但多數投資客或沒有房但有意願買房的人並不會因為這消息採取什麼積極行動，市場暫不受影響 尤其是政策本身還有幾個困難需要克服 銀行全額放貸風險是其中最大問題，需要跟金融業者溝通，說實在的，我不認為銀行端會妥協 交易量與價格發動的關鍵，會是該候選人當選總統 現在來看就是一個政策牛肉，是兌現不易的支票 但在選舉階段，已經起到很好的曝光跟討論效果 後續如果還有新消息，再繼續討論吧 我認為在負擔允許的狀況買房才是正確的 尤其不要壓迫到生活開銷或其他重要支出 買房很美好，但人生也有很多其他美好的事 祝福大家都能找到屬於自己的房，讓生活更幸福

（台東，初鹿牧場，photo by Orreten） 想看更多買房相關資訊，歡迎點下面連結