#建議 ⛔️央行第７波信用管制解析-房市可以漲但不要太誇漲，該遵守的底線不要碰

央行昨天宣布第七波信用管制，簡單列： ❶自然人名下有房者：第1戶購屋貸款不得寬限期 ❷自然人全國第2戶購屋貸款：最高6成降為5成 ❸高價住宅貸款（過豪宅線）、第3戶以上購屋貸款：最高成數4成降為3成 ❹餘屋貸款：最高成數4成降為3成

（資料來源：https:/ /udn.com/news/）第六波跟第七波信用管制，只相隔三個月從昨天🎤央行總裁楊大發言態度來說，白話就是市場太多人申請寬限期，只繳利息不還本金各家銀行，尤其八大公股房貸占比降不下來不還本金會影響後續新青安執行政策如果跳票，到時候老大會怪罪下來畢竟央行總裁還是總統任命的更何況房價漲那麼快，信用管制相當合理所謂的決心就是政府威嚴的維護尤其針對投資資金，最好不要再炒作如果管制效果不如預期就會繼續打下去回頭看六月的時候，信用管制為何不一次做足呢？畢竟央行也怕下手太重，會引起市場恐慌金融之間都是環環相扣的交錯關係處理過頭，國內娛樂到國外外銷都會受影響所以，六月份信用管制措施也算「試水溫」假設有效，或許就不會繼續升級管制但現在回頭看實施後的市場狀況最主要原因是貸款水位滿了💧 加上房價指數持續上漲，928推案量新高顯示面對六月份的管制市場仍然有一定的耐受力才在九月份理監事會議宣布更高強度的管制

（資料來源：https:/ /www.ctee.com.tw/news/）下一個問題，會不會有下一波信用管制？我認為央行內部應該有一套管制機制腳本🦶 如果管制效果出不來，下個管制應該是備好在等了會不會進行下一步管制，判斷標準在哪裡 🔹第一是「銀行房貸占比問題」新青安擁有最強的貸款條件，最長年限+最長寬限從去年8月實施開始，申請量瘋狂提升 ⭐️而這麼大的案件量只還利息，會卡到房貸占比後面根本申請不了，政策跳票直接影響施政滿意度 🔹第二是「房價上漲速度」今年房市氛圍，讓大量本來在觀望的人都進房市房價上漲太快，租金跟著上漲，物價也會上漲這也會影響到民眾對執政觀感不佳但這不是主要原因，房價大漲不是今年才發生 ⭐️所以嚴格來說，房價可以漲但不要太誇張尤其是現在政府覺得房地產應該要休息了 🔹第三是「建商供給量」今年預售推案量回到四年前高點這還是建立在平均地權條例禁止轉約的狀況下預售屋從購地到銷售直接的影響就是⭐️拉抬周遭土地、成屋、後續推案價格購買土地，造成土地上漲，成本堆疊在預售屋售價跟舊預售屋、中古屋價差一拉開就會帶動上漲所以又一次，再針對餘屋貸款加強管制增加預售屋完工後成本，試圖降低建商購地及推案 ✍️綜合以上來看這次信用管制，打需求也打供給站在銀行角度，持有太多現金也有風險會被通膨吃掉，放貸回收利息就是抗通膨的方式所以銀行以能穩定回收利息為主申請人有沒有辦寬限期，對銀行影響不大甚至可以降低回收本金後再放貸的壓力那問題就卡在，政府不希望房貸佔比碰觸法規底線如果修法解套，時程太長，又有可能被拿來作文章因此，第一點管制就是縮小首購寬限期的適用範圍影響的不僅是新青安，也包括民營的首購方案試圖從申請端解決房貸占比的問題第二點，限縮第2戶以上跟豪宅線以上住宅貸款是減少市場的投資資金，站在央行的角度會認為這兩種類別並不是自住或需要幫助的對象當然會有例外，例如：繼承屋跟工作地不在同一處降低貸款成數，會反映在投資報酬率原本７都可貸６成變５成，槓桿2.5倍變2倍原本其他地區可貸７成變５成，槓桿3.3倍變2倍投資客就會重新評估房市跟股市的投報率進一步打擊房市的投資需求 💡補充資料：去年台灣整年中古屋均漲幅約10% 第二戶投報率就會從25%下降至20% ✔️同期0050的報酬率則有將近30%（29.85%）第三點，調降餘屋貸款增加建商預售屋興建完工後的成本減少土地購地需求、壓低預售屋推案速度減緩周邊土地、中古屋、後續預售屋價格上漲速度這部分有打到房屋供給，但主要是為了壓制價格後續對於房市的看法呢其實跟我上一篇的想法差不多從預售禁止轉約到第2戶以上中古屋成數限制政府想做的就是透過減少投資需求減緩資金加速湧入房市，導致價格失控 🔆另一個思考角度是，央行也看好台灣未來經濟預期資金會流入台灣，所以提前做了資金調節那這次動作，價格會不會有明顯變化 ⭐️最主要還是要看區域內投資資金有多少而不是單純以蛋黃或蛋白作區分因為蛋黃區內也會有炒作區域反之，蛋白區也有交通方便剛需比例高的 ⭐️那因為信用管制沒有溯及既往、回收貸款的問題所以影響範圍有限，實施後變化應該是漸進式的但隨之而來交易量減少，房仲代銷業怎麼因應❓ 又是下一個問題了以上就是我對第七波信用管制的看法祝各位都能在適合的時間、以適合的價格，買到喜歡的房，繼續努力生活吧🦾

（台東，秘食-私廚，photo by Orreten) 有興趣的人，也可以看看上次寫的文章