買房看到後面，真的會發現
房子本身不可怕，房仲的話術才是真的讓人壓力山大。
我自己實際看房一段時間，也真的有遇過一些現在回頭看，會覺得「當時怎麼會相信」的話術。
整理幾個自己遇過的，給正在看房的人參考。
1.「這間銀行已經鑑價過，可以貸八成」
這句話聽起來很安心。
但問題是
哪一家銀行？鑑價多少？貸款條件是什麼？
這些都要自己確認。
不要因為房仲說「銀行已經鑑價過」就直接當成一定可以貸八成。
如果真的很喜歡這間房，我會建議直接拿著門牌住址、二類謄本等資料去問銀行，自己確認貸款成數。
因為最後要貸款的人是你，不是房仲。
2.「這間屋主底價就是 XX 萬，低於這個價格不賣」
這句也是非常 常聽到。
問題是
你怎麼知道這真的是屋主底價？
有時候講到最後，當你開始準備下斡旋、準備出價時，房仲就會拿出一張單子
「這個價格我可以幫你跟屋主談看看。」
所以我後來對「底價」這兩個字就比較不會當真。
真正能不能成交，還是要看你實際出價之後，屋主願不願意接受。
3.「剛剛有另一組買方出 XXXX萬」
這個我自己真的遇過。
你出了一個價格之後，馬上就收到：
「不好意思，剛剛另外一組買方也有出價，而且比你高。」
這時候很容易被帶進「競價」的心理。
我當時直接說
「那我不加價，如果這個價格不行，那就退斡旋。」
結果過沒多久，房仲又說
「那我再幫你跟屋主談看看。」
所以後來我的想法很簡單
不要因為一句「有人出更高」就急著加價。
如果真的有競爭對手，那就讓市場決定。
如果沒有，也不要自己被自己的心理壓力逼著加價。
4.「二類謄本要下斡旋才可以給你看」
這個我也有遇過。
當時房仲表示，要下斡旋才願意提供相關資料。
後來我換了房仲詢問，結果
資料就願意拿出來了。
所以這件事也讓我學到一個很重要的事情
買房不是只有「房子喜不喜歡」。
產權、交易紀錄、貸款、屋況、價格，這些都應該盡可能在出價前搞清楚。
如果有資料可以先確認，我會比較傾向先確認，而不是什麼都不知道就先掏錢下斡旋。
5.「這個價格屋主絕對不賣」
有時候房仲一開始會把價格講得非常死。
例如
「這個價格屋主不可能接受。」
但當你真的願意下斡旋、真的拿錢出來之後
房仲還是會收你的斡旋。
然後開始
「我幫你跟屋主談看看。」
所以後來我自己的理解是：
房仲講的「不賣價格」，跟真正送到屋主面前的「出價」，還是兩回事。
到底賣不賣，最後還是屋主決定。
6.「這間不是短期交易物件，不會影響貸款」
這個我覺得更要自己查。
有一次房仲跟我說
「這間不是短期交易，所以不會影響貸款。」
結果我自己查實價登錄，馬上就發現
這間其實是近期才有交易紀錄。
我後來也另外問銀行貸款行員，確認這類情況確實可能影響貸款條件。
這件事情讓我非常有感
房仲說的是參考，銀行說的才是貸款。
不要因為房仲一句「沒問題」就直接把貸款算進自己的買房預算。
看房看到後面，還有另一種壓力
當你看完房子之後，接下來通常會開始收到房仲的追問
「今天看的房子覺得如何？」
「有沒有喜歡？」
「要不要下個斡旋談看看？」
「價格如果可以，我幫你跟屋主談。」
如果你說
「我不喜歡，因為屋況不好。」
他可能會說
「那沒關係，我這邊還有其他物件。」
你說
「我覺得價格太高。」
他又會說：
「我這邊還有幾間可以談。」
然後手機開始一直收到物件。
但我後來發現，其實可以從「他傳給你的物件」看出很多東西
例如你預算明明只有 1,000 萬
結果房仲一直傳：
1,300 萬、1,400 萬、1,500 萬的房子。
這時候你就要知道
他到底是真的在幫你找房
還是只是想增加帶看量？
因為房仲本身也有帶看、成交等業績壓力。
所以第一次帶看的時候，他其實也在觀察你
你是真買方，還是看看哥／看看姐？
有沒有明確預算？
有沒有決定什麼時候買？
有沒有看過其他社區？
有沒有實際出價？
這些都會影響他後面怎麼對待你。
但我自己的經驗是真的開始出價之後，世界會不太一樣
我後來看房看久了，會比較有自己的判斷。
如果一個社區已經看了一陣子，
第一次看到價格合理、屋況也合理的房子，我就會開始考慮下斡旋談價格。
因為你不可能永遠等到「完美房子」。
真正重要的是
你知不知道這個價格合不合理。
當你真的下過幾次斡旋之後，也會發現一些很有趣的事情。
如果這次沒有談成
有些房仲反而會突然變得超級積極。
開始傳你
「我這邊有一間網路上還沒放的。」
「這間屋主比較願意談。」
「這間價格比較接近實價。」
甚至有些物件連格局圖都是自己手繪的。
而且你會發現
這些網路上沒有的物件，開價反而有時候比 591 上面的物件更接近實價登錄。
這就是我自己實際看房之後才慢慢感受到的差別。
最後給正在看房的人
我覺得買房最重要的一件事情就是
不要只聽房仲說什麼，要自己驗證。
銀行說貸款多少，就問銀行。
實價登錄多少，就自己查。
交易紀錄，就自己看。
屋主到底願不願意賣，就實際出價。
房子到底值多少，就多看幾間、多比較幾個社區。
不要因為房仲說
「今天不買就沒了。」
「已經有人出價了。」
「屋主底價就是這個。」
「這個價格不可能。」
就開始慌
因為最後背房貸、住進去的人是你。
房仲成交之後就換下一個客戶了
但房貸可能要陪你三、四十年。
所以看房真的不用怕多看。
多看、多比較、多問銀行、多查實價。
看到後面，你自然會知道
什麼是話術
什麼是真的市場價格。
至於我自己……
以前有一段時間真的一天約 3～4 間房子在看。
現在回頭想
那時候真的蠻累，也蠻瘋的
但如果沒有真的跑出去看、真的跟房仲談、真的下過幾次斡旋
很多事情真的只是在網路上看文章，是體會不到的。
這大概就是買房最貴、但也最有用的一堂課。
附上斡旋單
