房產兩三事｜包租代管篇 #22 👉租約都簽完了，房東才說「報稅要加租」可以嗎？ 最近看到一個租屋案例：租客跟房東已經簽好租約，契約白紙黑字寫著每月租金 42,000 元。結果簽完約後，房東突然傳來一張「租金扣繳計算機」，表示因為租金要報稅，還會產生租金扣繳 10%、二代健保補充保費 2.11%⋯所以房東認為，自己如果要「實拿 42,000 元」，租客每個月實際應該支付約 47,786 元。等於租約簽完後，每個月突然多了快 5,800 元。這樣合理嗎？ 先講結論：如果是一般自然人承租住宅自住，而且租約已經約定租金為 42,000 元，原則上不能因為房東事後發現自己要報稅，就單方面把租金提高到 47,000 多元。 一、不是看到「10%＋2.11%」就代表租客一定要付 很多人看到租金扣繳計算機，會誤以為「只要房東租房子有報稅，租客就一定要扣10%所得稅，再扣2.11%二代健保。」其實不是。財政部規定的租金10%扣繳，是針對依法屬於「扣繳義務人」的承租人。例如公司、行號、機關團體、執行業務者等向自然人房東承租房屋時，就可能涉及租金扣繳。同樣地，租金的2.11%補充保費，也是在承租人屬於「扣費義務人」等法定情形下，才需要辦理扣取。健保署甚至特別舉例：即使以個人名義簽約，如果實際是供行號或執行業務使用，而且依法須開立租金扣繳憑單，才會涉及租金補充保費。 所以如果今天只是房東是自然人＋租客也是自然人＋單純承租住宅自己住，就不能直接拿公司承租的計算方式套上去。 二、房東要報所得，不代表租客要幫房東繳所得稅 出租房屋取得租金，本來就是房東的租賃所得。房東依法申報所得，是房東本身的稅務義務。不能因為以前沒有申報，現在開始要依法申報，就回頭跟租客說「因為我要繳稅，所以你的租金要再加10%。」這是兩件不同的事情。 三、真的有「房東實拿42,000」這種算法嗎？ 有。健保署官方就有類似案例：如果租賃雙方事先約定，房東希望收到固定的「實拿租金」，而所得稅扣繳及補充保費由承租人另外負擔，就會把租金反推回去。例如：租金 ÷〔1－10%－2.11%〕所以42,000元反推後，確實會得到約47,000多元的所得計算基礎。但重點是：⚠️ 雙方有沒有這樣約定？健保署的案例本身也是建立在「出租人與扣費義務人約定由承租人負擔租金補充保費及扣繳稅款」的前提下。不是簽完42,000元的租約後，房東才突然說「不好意思，我現在才發現我要繳稅，所以請你補差額。」 四、租約已經簽了，才是最重要的地方 契約既然已經成立，就應該依照契約內容履行。如果契約寫每月租金42,000元，又沒有另外寫所得稅、補充保費由承租人額外負擔，並應確保出租人實收42,000元，那房東事後原則上不能自己把租金改成47,000多元。除非雙方重新協議，而且租客也同意。因為單方通知 ≠ 契約變更。 五、房東說：「都是仲介沒有講清楚」呢？ 那可能是房東與仲介之間的問題。如果房東認為「我原本跟仲介說的是實拿42,000元。」但仲介卻跟租客報價42,000元，最後雙方也真的簽成42,000元，房東可以再去釐清仲介在居間過程中有沒有疏失。但原則上不能因為房東 vs. 仲介沒有溝通好，最後變成租客每月多付5,000多元。 六、而且住宅租賃還有一個重要觀念 現行「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，本來就限制將某些依法應由出租人負擔的稅賦，以契約方式轉嫁給承租人。制度設計的目的之一，就是避免房東因為出租後稅負增加，再全部轉嫁給房客。所以看到「房東因為報稅，所以租金要再加一筆」時，不要第一時間就認為一定合法。還是要回頭看： 👉 誰是承租人？ 👉 房屋拿來做什麼？ 👉 是否屬於扣繳義務人？ 👉 是否涉及補充保費？ 👉 最重要的是，租約到底怎麼寫？ 遇到這種情況，租客怎麼自保？第一件事情不是跟房東吵架。而是先把證據全部留下來： ✅ 已簽署的租賃契約 ✅ 原始租屋廣告 ✅ 仲介報價紀錄 ✅ LINE、Messenger等對話 ✅ 房東事後要求加價的訊息 ✅ 仲介對租金條件的說明 然後很簡單地回覆「本人會依雙方已簽訂之租賃契約履行，每月租金依契約約定為42,000元。契約並未約定另行負擔出租人之所得稅或補充保險費，因此無法同意於簽約後增加租金。」如果房東因此拒絕交屋、要求解約，甚至扣押金，再另外處理後續租賃爭議即可。 最後提醒：租屋看到一句：「租金未稅」千萬不要只看這三個字。一定要問清楚「未稅到底是什麼意思？」尤其公司承租、營業使用、辦公室、店面租賃，跟一般自然人住宅自住的稅務處理，本來就可能不同。租金到底是「總額」還是「房東實拿」，最好全部在簽約以前寫清楚。不要等契約簽完，雙方才開始拿計算機出來算。