咨詢房貸轉貸整合二三胎的時候，通常第一句都是：
我的房子現在房價漲很多，我家隔壁的房子賣了多少多少？
那我的房貸應該是不是也可以把一胎、融資二胎跟民間三胎，全部轉回銀行了吧？
是的，在理論上的確是有機會…是有機會，但不是一定可以
因為，銀行不會一看到房價上漲，就立刻拿著鈔票衝著過來急著幫你贖身
首先，銀行它一定會先問三件事：
房子現在到底值多少？
所有貸款加起來欠多少？
你的收入，真的繳得起整合後的房貸嗎？
因為很多人的房子謄本，就像百貨公司停車場：
第一順位停銀行
第二順位停融資公司
第三順位停民間私設
更甚至到四胎順位設定
現在想讓新的銀行進場，如果停在前面幾台車不先開走，新的銀行通常不會願意停進來
先來看一個實際試算
假設房屋目前市價約1,500萬元，但新銀行鑑價只有1,300萬元。
現有負債如下：
銀行一胎餘額：700萬元
融資二胎餘額：200萬元
民間三胎餘額：120萬元
合計需清償：1,020萬元
假設新銀行評估後只願意核貸鑑價的7成：
1,300萬 × 70%＝910萬元
看起來房子價值比負債高，但實際要整合1,020萬元，仍然差了110萬元
而且這還沒加上：
原房貸提前清償違約金
融資或民間提前結清費用
抵押權塗銷與重新設定費用
代書費及銀行開辦費
所以「房子有殘值」不等於「銀行一定能全部整合」
因為，房價是房價，核貸是核貸，兩個雖然認識，但它們不是情侶
而銀行要整合二、三胎，最主要還是要看這5件事
❶ 銀行重新鑑價後，還剩多少可貸空間？
轉貸不是拿現在的市場開價直接乘以8成的成數下去計算🙅♀️
銀行會先重新評估：
1.房屋地段與成交行情
2.屋齡及房屋現況、建物類型與坪數是否有增建或特殊使用
3.車位能否完整認列，區域成交案例是否充足
而真正可以拿來整合的金額是：
新銀行核准額度－原一胎及其他順位的餘額＝剩餘可整合空間額度
如果剩餘空間只有200萬元，二胎加三胎卻欠了350萬元，那就不是換一家銀行就會突然多給貸出150萬元的金額
❷ 設定金額，不等於實際欠款
謄本上看到二胎設定300萬元，不代表現在真的欠300萬元
因為抵押權設定金額可能高於實際借款本金，還可能包含利息、違約金及其他債權範圍
所以要整合之前一定要取得每一筆貸款的：
1.最新清償餘額
2.提前清償費用、解約或違約金、抵押權塗銷條件
3還要確定債權人是否願意配合代償及塗銷
所以，不要只一味的看謄本上的設定金額，就開始拿計算機算整合
因為那就像是看到信用卡額度30萬元，下意識的就以為帳單一定也是30萬元一樣，（相信我，你真的會算得很刺激）
❸ 有房屋殘值，也還要有還款能力
銀行不是只看房子，也會看借款人的財力跟財務結構
最常見到審核的項目包括：
1️⃣工作與年資是否穩定
2️⃣薪轉、扣繳與報稅收入
3️⃣現有貸款月付金
4️⃣信用卡是否有循環或遲繳
5️⃣近期聯徵查詢次數
6️⃣融資二胎與民間貸款的繳款紀錄
7️⃣整合後的月付是否合理
有些房屋殘值夠，但是收入證明不足，或者二、三胎的月付壓力太高，信用狀況已經開始呈現不穩定的狀況
在這種情況，銀行看到的就不是👉好有價值的房子，銀行只會看到👉這個被還款壓的喘不過氣的客戶
❹ 二、三胎能不能順利代償與塗銷？
新的銀行要承作一胎轉貸，通常會要求原銀行一胎，以及後順位融資或民間抵押權，依核准條件完成清償與塗銷
只要其中一家不同意配合、清償金額談不攏，或塗銷文件無法準時取得，整個撥款流程就可能卡住
尤其民間私設案件，更要先確認：
債權人身分
實際清償金額
是否有額外違約金
是否願意出具清償及塗銷文件
有沒有查封、假扣押或其他限制登記
而且房貸轉貸不是把錢匯出去就結束
真正的重點是：錢還完後，後順位抵押權能不能乾乾淨淨地塗銷
否則債務走了，設定還留在謄本上，就像那個冤親債主的前任搬走了卻還把他戶籍留在你家一樣麻煩
❺ 月付降低，不代表整合一定成功
把融資二胎或民間貸款轉成較長年期的銀行房貸，月付確實可能下降
但是一定要一起比較：
新舊貸款利率
剩餘本金
貸款年限
提前清償成本
開辦及設定費用
整合後總利息
本金是否真的開始下降
假設原本二胎只剩5年，轉進銀行後重新拉成20年，月付看起來會漂亮很多，但總利息未必會變的比較少
月付降低，只代表今天比較好呼吸
真正有效的整合，是把高利率與高月付處理掉，同時讓本金從今天開始下降
而不是把壓力分期寄給20年後的自己
那有哪些情況的房貸是比較有機會可以轉回銀行的？
通常具備以下條件越完整，成功機會越高：
房屋鑑價仍有足夠殘值
一、二、三胎總清償金額沒有超過銀行可貸範圍
工作與收入穩定
近期沒有嚴重遲繳
聯徵查詢沒有過度密集
融資或民間貸款仍正常繳款
債權人願意配合代償及塗銷
房屋沒有查封、假扣押或複雜產權問題
在哪些情況下千萬不要急著亂送件？
1.房屋殘值明顯不足
2.已經出現嚴重遲繳
3.最近被多家銀行查詢或退件、收入無法證明
4.民間債權人不願提供清償資料
5.房屋有查封或限制登記，還沒算清楚所有違約金及塗銷費用
這時候再一直送銀行，不一定會解決問題，反而可能因為多出了聯徵查詢紀錄產生聯徵多查的問題，導致原本還有希望，但是因為近期聯徵多查導至無法送件
轉貸整合真不是把所有名下負債按下「Ctrl＋A」，再剪下貼到銀行
真正的順序應該是：
先調謄本、算清償餘額、做銀行初估、盤點收入負債、確認代償塗銷流程，最後才安排送件順序
銀行也不是怕客戶有二胎或私設
它怕的是房屋殘值不夠、收入撐不起，連債權人願不願意塗銷都還沒確認，就希望銀行他幫忙一次全部買單
房貸轉貸整合，借得到只是第一步
把一、二、三胎安全清掉、月付降下來，而且本金真的開始減少，才叫做整合成功
再一次的跟網友們普及一個觀念
房貸不是三五年就能結清，那個都是最起碼10年起跳的還款
能辦就能辦；條件如果還沒到，就請先不要亂動
PS.題外話😭😭
貸夫將近有快一個月都沒有發文
是因為最近一直為了胃痛頻繁進出醫院檢查身體各部位的零件
貸夫此時深深的感受到
人生已經夠難，千萬別再餓著肚子上場爭戰了
因為身體健康最大的好處：除了能吃、能玩、能賺錢，最重要的是：我們還要有力氣能跟討厭的人翻白眼
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