房產兩三事｜包租代管篇 #58 🏠舊公寓樓上漏水不處理，樓下住戶該怎麼辦？ 有網友求助：「樓上漏水已經通知，也有來看過，但就是一直不處理。最近越來越嚴重，甚至開始滴水，磁磚、牆面都已經污損，生活也受到影響，該怎麼辦？」 這種情況，重點不是只一直口頭提醒，而是要開始留證據＋正式通知＋釐清漏水來源。首先，先把漏水狀況完整記錄下來，包括滴水影片、牆面水痕、磁磚變色、油漆剝落、家具受損等，最好能拍到日期。接著可以請抓漏、水電或專業技師協助判斷漏水來源。因為公寓漏水不一定百分之百來自樓上住戶，也可能是公共管線、外牆、防水層或共用設施。如果確認是樓上專有部分造成，例如浴室防水失效、管線漏水，而且對方已經知道卻遲遲不修，樓下住戶就可以用LINE、簡訊、存證信函等方式，正式要求對方在合理期限內處理。 如果還是不理，可以進一步走：公寓大廈管理委員會協調、區公所調解、鄉鎮市調解委員會，必要時提起民事訴訟。依民法侵權行為及相鄰關係的基本原則，如果對方的房屋、設備或管理疏失造成他人財產損害，可能要負修繕及損害賠償責任。如果漏水已經影響居住安全，例如天花板持續大量滴水、電線附近滲水、磁磚有剝落風險，就不要再只等對方回覆，應該同步請專業人員先做必要安全處理。 樓上漏水不處理，不是只能忍；先證明「漏水從哪裡來」，再用正式方式催告，必要時就走調解或訴訟。如果漏水源頭屬公共管線或公共設施，責任可能不是單一住戶，而要由管委會或全體區分所有權人依法處理。 ※本文為一般法律與租賃實務分享，個案仍應依漏水來源、所有權關係及鑑定結果判斷。