房產兩三事｜包租代管篇 #01 👉 租約都公證了，房客欠租還要寄存證信函嗎？ 很多房東會想：「租約都已經公證了，房客欠租，我是不是可以直接送法院強制執行？還需要寄存證信函嗎？」答案是：要看你現在要處理的是「追討欠租」，還是「終止租約、請房客搬走」。 ✅ 一、如果只是追討欠租 如果公證租約中有明確約定：「承租人積欠租金時，願逕受強制執行。」符合公證書約定的範圍時，原則上可以直接以公證書作為執行名義，向法院聲請強制執行，不需要先打官司取得判決。此時，法律並沒有規定一定要先寄存證信函，才能追討欠租。 ✅ 二、如果要因欠租「終止租約」 這時就要注意《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第2款：📖 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約。也就是說： 欠租達二個月租額 ↓ 定相當期限催告繳款 ↓ 房客仍未繳 ↓ 符合條件後，出租人得提前終止租約 而且依同條第2項，如果是依上述欠租事由提前終止租約，出租人原則上還要在終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。 ⚠️ 這裡有一個很重要的觀念： 法律規定的是「催告」及「書面通知」，並沒有規定催告一定只能使用「存證信函」。那為什麼包租代管實務上還是常寄存證信函？因為可以留下比較完整的證據： 📌 什麼時候催告？ 📌 積欠多少租金？ 📌 給房客多久期限繳納？ 📌 催告內容是什麼？ 📌 後續何時通知終止租約？ 所以，存證信函的重點是「留證」，不一定是強制執行欠租的法定前置程序。 👉 簡單總結： ①追討欠租： 有符合內容的公證租約 → 可能可以直接聲請強制執行。 ②欠租終止租約： 則要注意「欠租達二個月租額＋催告仍不繳」等法定程序，以及後續書面通知終止的要求。 有公證 ≠ 所有程序都可以省略。 追欠租 ≠ 終止租約、請房客搬走。 處理前，第一件事還是先看看公證書中的 「逕受強制執行事項」到底約定了哪些內容。 ※本文為一般租賃實務及法令分享，實際個案仍應依租約、公證書內容及具體情形判斷。