有錢人都炒房致富吧!現在不買以後只會更貴。
上面這句話是致富迷思 All in one。
迷思 1:有錢人都用長皮夾。
迷思 2:有錢人都炒房致富。
迷思 3:投資報酬率 8%-12% 很低,有錢人看不起。
有幸作為國家前 20% 有錢人,讓我揭露我是怎麼從財富末段班(白手起家),慢慢爬到上億身價。
同時,我的致富之路並不是個案,而是能在政府精算出來「國富統計」資料中找出的通則。
先說結論:
1.有錢人買房、買車、買包,用的是「利息」,且佔他們總資產比例低。
2.窮人買房、買車、買包,用的是「本金」或「貸款」,佔他們總資產比例非常高。
3.窮人翻身關鍵:不買房、不買車(或延後買房、買車),把錢放在正確的金融資產。
迷思 1:有錢人都用長皮夾
不是因為有錢人買了長皮夾、買了車、買了房,才因此變有錢。這裡有一個重點:
有錢人買的房、車、包,佔他總資產多少比例?
很多沒錢的人買房、買車、買包是窮盡洪荒之力貸款買來的,好像這樣就可以打進上流社會同溫層,隨著跟有錢人來往而變有錢?
殘酷的真相是,根據國富統計,越沒錢的人( 1等分,即全國財富末 20% 的家庭),房地產佔他們淨資產比例極高,並且高出十倍不止。
對 1 等分家庭來說,其「財富」佔淨資產佔比為:
房地產佔淨資產 337%。
金融資產佔淨資產 288%。
這代表:越沒錢的人,越容易透過槓桿(借貸、融資、開槓桿)買房、跟投資。
迷思 2:有錢人都炒房致富
這是一個更錯誤的觀念。房地產的漲幅並沒有人們以為那麼高。
房地產之所以漲,是因為通膨的關係。
房地產看起來漲幅驚人,是因為總價很高。
房地產漲的是毛利,而非淨利。
讓我們回到國富調查,看看有錢人的房地產漲了多少。
上圖中,橘色框框內為 5 等分(前 20% 有錢人)的房地產在 30 年之間的平均每戶總價。
民國 80 年:每戶房地產價值 787 萬。
民國 110 年:每戶房地產價值 1,480 萬。
30 年翻一倍很多?其實少得可憐。以 72 法則來看,8% 的投資報酬率可望 9 年翻一倍。30 年才翻倍的房地產,投資報酬率有多低?
答案是:2.13%。
有錢人都靠炒房致富?每年 2.13% 的漲幅到底怎麼致富?
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