安居政策白皮書:張善政政策的終極進化版本
國民安居政策白皮書
核心理念：住宅雙軌制
以桃園市長 張善政 推動的「市價5折、只賣不租」可負擔住宅為基礎，進一步發展成兼顧居住正義、都市更新與財政永續的國家級住宅制度。
透過稅制與契約，將住宅市場分為兩條軌道：
1. 安居自住軌（不賣池）
屋主承諾不在市場自由轉售。
未來若出售，只能由政府公營交易所依公式限價買回。
作為交換，可享大幅減免持有稅。
2. 自由交易軌（市場池）
可自由買賣與享受房價增值。
需負擔較高持有稅（約1%～2%）。
四大核心機制
一、用稅制抑制炒房
提高自由交易住宅的持有稅，讓投資與投機成本增加。
而自住家庭只要加入「不賣池」，即可獲得稅負減免。
房市越熱、投資客繳稅越多，自住家庭負擔越低，形成「投機補貼安居」的循環。
二、公營住宅交易所
政府成立全國住宅交易平台。
當屋主需要換屋、繼承或變現時，可由政府依統一公式快速買回：
購屋成本 + 通膨調整 − 折舊 + 合理裝修價值
如此可避免漫長議價、仲介費與市場炒作。
政府收購後再翻修整理，以平價出售給青年、首購族與育兒家庭，形成可持續循環。
三、加速都市更新
老屋價格由公開公式計算，降低漫天喊價與釘子戶問題。
當政府透過交易所逐步取得社區多數產權後，可代表住戶與建商協商。
原本可能耗時十幾、二十年的都更案，有機會大幅縮短。
四、保障建商正常經營
建商屬於房屋生產者，而非投機者。
因此新成屋在合理銷售期間內可免徵持有稅，維持正常供給。
購屋者取得房屋後，可自由選擇：
長期自住：加入不賣池，享受減稅。
自由買賣：留在市場池，負擔較高持有稅。
政策最終目標
隨著高持有稅與限價回購機制逐漸發揮作用：
炒房誘因降低。
房價回歸居住需求。
都市更新效率提升。
青年購屋門檻下降。
政府不需大量舉債興建社宅。
當市場投機逐漸消失後，住宅將回歸「居住」而非「炒作」的本質。
這套制度的重點不在打擊任何族群，而是在降低整個社會因房地產交易產生的大量內耗。
它希望減少：
民眾長期看屋與議價成本
房仲惡性競爭
都更談判僵局
政府重複補貼與行政成本
透過將住宅從投機工具逐步轉回生活必需品，讓更多家庭能以合理價格取得住房，同時把社會資源與人才投入更具生產力的產業，達成安居、發展與公平並存的目標。
制度最大的特色，在於不需要政府投入龐大財政支出，也不會傷害絕大多數以自住為目的的民眾利益。
對政府
不必大量徵收或開發國有土地。
不需投入巨額預算興建社會住宅。
可利用既有住宅循環供給，降低財政負擔。
花費遠低於目前各種購屋補貼與社宅興建模式。
對執政者與政黨
絕大多數自住家庭的權益不受影響。
主要調整的是投資與投機行為。
不容易造成大規模選票流失。
可同時達成居住正義、都更加速與青年安居等政策成果。
對賣屋者
不必反覆帶看、議價與等待買方。
不需承擔房市景氣波動風險。
可由政府依公開公式快速買回。
大幅節省交易成本、時間成本與心理壓力。
對買屋者
透過政府公營交易所取得房屋。
以公開透明、官方認證的合理價格購買。
不必擔心資訊不對稱或買貴。
降低看屋、比較與研究市場的時間成本。
對房仲產業
從「銷售導向」轉型為「專業估價與媒合服務」。
運用專業能力評估房屋真實價值。
不必依靠話術、搶客與惡性競爭。
收入更穩定，社會形象也更專業、更受信任。
核心精神
這不是一套讓某些人受益、某些人受害的零和政策，而是一套透過降低社會內耗、減少炒作誘因、提升交易效率，讓政府、民眾、產業與城市發展都能共同受益的安居制度。其目標不是打擊財富，而是讓住宅回歸居住本質，讓更多人能安心成家、安居樂業。
